Husleielovens regler følger leieforholdet fra start til slutt. Før innflytting handler de om avtale og depositum, i leietiden om leie og vedlikehold, og ved slutten om oppsigelse, tilbakelevering og oppgjør. De fleste reglene er knyttet til en konkret frist, og det er fristene utleiere oftest bommer på.
Kort fortalt
- Før start: skriftlig avtale (§ 1-4), depositum maks seks måneders leie (§ 3-5), tidsbestemt boligavtale minst tre år (§ 9-3).
- Etter ett år: første mulige KPI-regulering (§ 4-2).
- Etter 2 år og 6 måneder: mulig krav om gjengs leie (§ 4-3).
- Ved slutt: tre måneders oppsigelsesfrist (§ 9-6), tilbakelevering etter kapittel 10 og oppgjør av depositum.
Fristene i et leieforhold
| Frist eller grense | Hva den gjelder | Regel |
|---|---|---|
| Maks seks måneders leie | Depositum, og depositum og garanti til sammen | §§ 3-5 og 3-6 |
| Minst tre år (i noen tilfeller ett år) | Tidsbestemt avtale for bolig | § 9-3 |
| Ett år og minst én måneds varsel | KPI-regulering | § 4-2 |
| 2 år og 6 måneder, deretter seks måneder | Gjengs leie | § 4-3 |
| Tre måneder, hvis ikke annet er avtalt | Oppsigelsesfrist | § 9-6 |
| Én måned | Leierens frist for å protestere mot oppsigelse | §§ 9-7 og 9-8 |
| Tre måneder etter protestfristen | Utleiers frist for søksmål etter protest | § 9-8 |
| Fem uker | Frist etter bankens varsel når depositumet kreves utbetalt | § 3-5 |
Før innflytting: avtale og depositum
Begge parter kan kreve skriftlig leieavtale (§ 1-4). Bestem om avtalen skal være tidsbestemt eller tidsubestemt. En tidsbestemt boligavtale må vare minst tre år. Ett år er nok for lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig der du bor i samme hus. Kortere tid kan også gjelde hvis du selv eller noen i husstanden skal bruke boligen, eller det finnes en annen saklig grunn – men bare hvis leieren fikk skriftlig beskjed om grunnen senest ved avtaleinngåelsen. Velger du tidsbestemt, må du skriftlig opplyse om at avtalen ikke kan sies opp i leietiden (§ 9-2); ellers kan den sies opp. Se tidsbestemt leiekontrakt.
Depositumet settes på særskilt konto i leierens navn, og du dekker kostnaden med å opprette kontoen. Kontrakt med BankID-signering og depositumskonto kan du ordne i samme løp, for eksempel i Leasio. Mer om reglene i depositumsregler for utleiere.
I leietiden: leie, vedlikehold og betaling
Leien skal være et bestemt beløp (§ 3-1), og den kan ikke være urimelig sammenlignet med ny utleie av liknende husrom (§ 4-1). I leietiden kan den bare endres etter kapittel 4: KPI-regulering tidligst ett år etter forrige leiefastsetting (§ 4-2), eller gjengs leie etter 2 år og 6 måneder (§ 4-3). Se regler for husleieøkning.
Du skal holde boligen i samme stand som ved overtakelsen (§ 5-3), mens leieren skal behandle den med tilbørlig aktsomhet og typisk står for mindre utskiftinger (§ 5-4).
Betales ikke leien i tide, kan du kreve forsinkelsesrente, som er 12,25 prosent per år per 2. halvår 2026. Beløpet kan du regne ut i forsinkelsesrentekalkulatoren. Har kontrakten en fravikelsesklausul, kan du etter et varsel med 14 dagers betalingsfrist begjære fravikelse hos namsmannen uten dom.
Når leieforholdet avsluttes
Sier du opp en tidsubestemt avtale, må du ha grunn etter § 9-5, og oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet med opplysning om protestretten (§ 9-7). Leieren kan si opp uten grunn. Ved vesentlig mislighold kan du heve avtalen (§ 9-10). Hele prosessen står i husleieloven og oppsigelse.
Ved opphør leverer leieren boligen ryddet og rengjort, i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slit og elde (kapittel 10). Depositumet utbetales etter skriftlig samtykke fra den andre parten, eller etter rettskraftig dom eller en avgjørelse med samme virkning, for eksempel fra Husleietvistutvalget.
Hvis dere blir uenige
Husleietvistutvalget (HTU) er fra 1. januar 2026 en del av Husbanken og dekker hele landet. Alternativet er forliksrådet og domstolene. Er saken uklar, eller står det mye på spill, er det lurt å få råd før du tar neste steg. Dokumentasjon – kontrakt, protokoller, varsler og betalingshistorikk – avgjør ofte utfallet.
Merk om lovforslag: Regjeringen varslet i 2025 at den vil foreslå fem års minstetid for tidsbestemte avtaler (ett år for sokkelbolig), forbud mot bindingstid, rett til markedsleie hvert tredje år og bindende minstekrav til standard. Per september 2026 er ingenting av dette vedtatt.