En tidsbestemt leiekontrakt er en leieavtale med en avtalt sluttdato, og den opphører uten oppsigelse når leietiden er ute (husleieloven § 9-2). For bolig må den som hovedregel vare minst tre år (§ 9-3). Ett år er tillatt for sokkel- eller loftsbolig i enebolig, eller bolig i tomannsbolig, når utleier bor i samme hus. Er avtalen kortere uten at et unntak gjelder, regnes den som tidsubestemt.
Mange utleiere velger tidsbestemt for å ha en fast sluttdato. Det kan være et godt valg, men bare hvis du vet hva minstetiden betyr for deg.
Kort fortalt
- Minstetiden er tre år for vanlig bolig, og ett år for sokkel, loft eller tomannsbolig når du som utleier bor i huset.
- Du må skriftlig opplyse leieren om at avtalen ikke kan sies opp i leietiden; ellers kan den sies opp etter de vanlige reglene.
- Kortere tid er også mulig ved egen bruk eller annen saklig grunn, men bare med skriftlig beskjed til leieren senest ved avtaleinngåelsen.
- En avtale som bryter med minstetiden, blir tidsubestemt, og da gjelder reglene om oppsigelsesvern.
Minstetiden for tidsbestemt leiekontrakt (§ 9-3)
| Situasjon | Minste leietid |
|---|---|
| Vanlig leilighet eller hus | Tre år |
| Sokkel- eller loftsbolig i enebolig der utleier bor | Ett år |
| Bolig i tomannsbolig der utleier bor | Ett år |
| Utleier eller husstanden skal bruke boligen selv | Kortere tid, hvis leieren fikk skriftlig beskjed om grunnen senest ved avtaleinngåelsen |
| Annen saklig grunn | Kortere tid, med samme krav til skriftlig beskjed |
Unntakene for egen bruk og annen saklig grunn er forklart nærmere i artikkelen om tidsbestemt leiekontrakt under tre år.
Hva skjer hvis avtalen er for kort?
Setter du ett år på en vanlig leilighet, blir avtalen tidsubestemt. Det betyr at leieforholdet ikke slutter automatisk på datoen i kontrakten. Vil du avslutte det, må du si opp etter reglene for tidsubestemte avtaler:
- Du må ha en grunn etter § 9-5: egen bruk, riving eller ombygging, mislighold eller annen saklig grunn.
- Oppsigelsesfristen er tre måneder hvis ikke annet er avtalt, regnet fra utløpet av kalendermåneden (§ 9-6).
- Oppsigelsen må være skriftlig, begrunnet og opplyse om at leieren kan protestere innen én måned (§ 9-7). Ellers er den ugyldig.
- Protesterer leieren, faller oppsigelsen bort med mindre du reiser søksmål innen tre måneder etter protestfristen (§ 9-8).
Eksempel: Du leier ut en toromsleilighet med kontrakt fra 1. august 2026 til 31. juli 2027. Du bor ikke i huset og har ikke gitt skriftlig beskjed om noen grunn. Avtalen er da tidsubestemt, og leietakeren kan bli boende etter 31. juli 2027 med mindre du har en gyldig oppsigelse.
Har du eldre kontrakter på ett eller to år, er det lurt å gå gjennom dem nå. Står det ingen skriftlig grunn og du ikke bor i huset, bør du behandle leieforholdet som tidsubestemt og planlegge ut fra det. Det er bedre å oppdage dette før du trenger boligen enn etter.
Tidsbestemt eller tidsubestemt: hva passer deg?
| Tidsbestemt | Tidsubestemt | |
|---|---|---|
| Sluttdato | Avtalt; opphører uten oppsigelse (§ 9-2) | Ingen; løper til den sies opp |
| Oppsigelse i leietiden | Bare hvis det er avtalt, eller utleier ikke skriftlig har opplyst at den ikke kan sies opp (§ 9-2) | Utleier trenger grunn etter § 9-5 |
| Forutsigbarhet for utleier | Høy: du vet når perioden slutter | Lavere: krever gyldig oppsigelse |
| Passer når | Du har planer for boligen om noen år | Du vil leie ut på lang sikt |
Etter § 9-2 må du skriftlig opplyse leieren om at avtalen ikke kan sies opp i leietiden. Glemmer du det, kan avtalen sies opp i leietiden etter de vanlige reglene i § 9-4 til § 9-8. Vil du at leietakeren skal kunne si opp underveis, skriv det uttrykkelig i kontrakten med frist. Mange gir leietakeren adgang til å si opp med tre måneders frist, fordi det gjør boligen mer attraktiv. Om tidsubestemt avtale kan du lese mer i guiden til tidsubestemt leiekontrakt, og om selve lovbestemmelsen i husleieloven § 9-2.
Før og etter sluttdatoen
Avtalen opphører uten oppsigelse, men det betyr ikke at du kan la datoen passere uten å gjøre noe. Fortsetter leieforholdet mer enn tre måneder etter utløpet uten at du skriftlig har oppfordret leieren til å flytte, blir avtalen tidsubestemt (§ 9-2). Vil du ikke fortsette, send en skriftlig påminnelse om sluttdatoen og en oppfordring om å flytte i god tid, og avtal utflytting, gjennomgang og oppgjør av depositum.
Vil dere fortsette, er det ryddigst å skrive en ny avtale eller et signert tillegg med ny sluttdato før den gamle løper ut. Husk at en ny tidsbestemt periode også må oppfylle minstetiden.
Lovforslag om fem års minstetid
Regjeringen varslet i 2025 at den vil foreslå fem års minstetid for tidsbestemte avtaler (ett år for sokkel), forbud mot bindingstid, rett til markedsleie hvert tredje år og bindende minstekrav til standard. Per september 2026 er dette ikke vedtatt, og det er reglene beskrevet over som gjelder.