Husleieloven § 9-2 regulerer tidsbestemte leieavtaler. Hovedregelen er at en tidsbestemt avtale opphører uten oppsigelse når den avtalte leietiden er ute. Ved utleie av bolig må utleier skriftlig opplyse leieren om at avtalen ikke kan sies opp i leietiden. Og fortsetter leieforholdet mer enn tre måneder etter utløpet uten at utleier skriftlig har oppfordret leieren til å flytte, blir avtalen tidsubestemt.
Paragrafen må leses sammen med § 9-3, som setter minstetiden. En tidsbestemt avtale som er kortere enn loven tillater, regnes som tidsubestemt, og da er det oppsigelsesreglene for tidsubestemte avtaler som gjelder.
Kort fortalt
- En tidsbestemt leieavtale opphører uten oppsigelse når leietiden er ute.
- Ved boligutleie må utleier skriftlig opplyse at avtalen ikke kan sies opp i leietiden.
- Avtalen kan sies opp i leietiden bare hvis det er avtalt, eller hvis utleier har forsømt opplysningsplikten.
- Bor leieren der mer enn tre måneder etter utløpet uten skriftlig oppfordring om å flytte, blir avtalen tidsubestemt.
Hva § 9-2 sier: fire regler
- Opphør uten oppsigelse. Når den avtalte leietiden er ute, er avtalen slutt. Verken du eller leieren trenger å si opp.
- Skriftlig opplysningsplikt. Ved boligutleie må utleier skriftlig opplyse at avtalen ikke kan sies opp i leietiden.
- Oppsigelse i leietiden. Avtalen kan sies opp før utløpet bare hvis partene har avtalt det, eller hvis utleier har forsømt opplysningsplikten. Oppsigelsen følger da de vanlige reglene i § 9-4 til § 9-8.
- Tremånedersregelen. Fortsetter leieforholdet mer enn tre måneder etter utløpet uten at utleier skriftlig har oppfordret leieren til å flytte, blir avtalen tidsubestemt.
Opplysningsplikten: slik oppfyller du den
Det enkleste er å skrive det rett inn i husleiekontrakten, slik at leieren får opplysningen skriftlig i det dokumentet hen signerer:
Leieavtalen er tidsbestemt og opphører uten oppsigelse 31. oktober 2029. Avtalen kan ikke sies opp av noen av partene i leietiden.
Vil du at leietakeren skal kunne flytte før tiden, avtaler dere det uttrykkelig, for eksempel slik:
Leietaker kan si opp avtalen i leietiden med tre måneders frist. Utleier kan ikke si opp avtalen i leietiden.
Mangler opplysningen, kan avtalen sies opp i leietiden etter de vanlige reglene i § 9-4 til § 9-8. For leietakeren betyr det i praksis at hen kan si opp før sluttdatoen. Du som utleier er fortsatt bundet av kravene til grunn, frist og form. Se hvordan dette ser ut i en utfylt kontrakt i eksempelet på husleiekontrakt.
Tremånedersregelen etter utløp
At avtalen opphører uten oppsigelse, betyr ikke at du kan la sluttdatoen passere uten å gjøre noe. Blir leieren boende, og du ikke skriftlig har oppfordret hen til å flytte, blir avtalen tidsubestemt når det har gått mer enn tre måneder etter utløpet. Da kan du bare avslutte leieforholdet med en oppsigelse som oppfyller § 9-5 til § 9-8.
| Hendelse | Dato |
|---|---|
| Leietiden utløper | 31. oktober 2029 |
| Leieren bor fortsatt i boligen, du har ikke sendt skriftlig oppfordring om å flytte | November 2029 – januar 2030 |
| Avtalen blir tidsubestemt | Når det har gått mer enn tre måneder, altså etter 31. januar 2030 |
Send derfor en skriftlig påminnelse om sluttdatoen og en oppfordring om å flytte, gjerne en stund før leietiden er ute og uansett før det har gått tre måneder. Blir dere enige om å fortsette, skriv en ny avtale eller et signert tillegg i stedet for å la forholdet gli over av seg selv.
Koblingen til § 9-3 og resten av kapittel 9
| Paragraf | Innhold |
|---|---|
| § 9-2 | Tidsbestemt avtale opphører uten oppsigelse; opplysningsplikt; tremånedersregelen |
| § 9-3 | Minstetid: tre år, eller ett år for sokkel, loft og tomannsbolig der utleier bor. Kortere ved egen bruk eller annen saklig grunn med skriftlig beskjed senest ved avtaleinngåelsen. Ellers er avtalen tidsubestemt. |
| § 9-5 | Utleiers oppsigelsesgrunner: egen bruk, riving eller ombygging, mislighold, annen saklig grunn |
| § 9-6 | Tre måneders oppsigelsesfrist til utløpet av en kalendermåned; én måned for enkelt rom med adgang til en annens bolig |
| § 9-7 og § 9-8 | Formkrav til utleiers oppsigelse og leierens rett til å protestere |
Rekkefølgen i praksis: sjekk først at avtalen oppfyller minstetiden i § 9-3, deretter at opplysningsplikten i § 9-2 er oppfylt, og til slutt at du følger opp ved utløp. Mer om unntakene fra minstetiden står i tidsbestemt leiekontrakt under tre år, og om valget mellom avtaletypene i tidsbestemt leiekontrakt. Blir avtalen tidsubestemt, se tidsubestemt leiekontrakt for oppsigelsesreglene.
Hva med det varslede lovforslaget?
Regjeringen varslet i 2025 at den vil foreslå fem års minstetid for tidsbestemte avtaler (ett år for sokkel), forbud mot bindingstid, rett til markedsleie hvert tredje år og bindende minstekrav til standard. Per september 2026 er dette ikke vedtatt, og det er reglene beskrevet over som gjelder.