En tidsbestemt leiekontrakt kan være kortere enn tre år i to typer situasjoner: når du leier ut sokkel, loft eller tomannsbolig i huset du selv bor i (da er minstetiden ett år), og når du eller husstanden skal bruke boligen selv, eller det er en annen saklig grunn. Det siste krever at leieren fikk skriftlig beskjed om grunnen senest da avtalen ble inngått (husleieloven § 9-3).
Oppfyller du ikke vilkårene, regnes avtalen som tidsubestemt. Hovedreglene og valget mellom avtaletypene står i artikkelen om tidsbestemt leiekontrakt. Her handler det om unntakene.
Kort fortalt
- Ett år er minstetiden for sokkel- eller loftsbolig i enebolig og bolig i tomannsbolig, når utleier bor i huset.
- Ved egen bruk eller annen saklig grunn kan leietiden være kortere enn tre år.
- Grunnen må gis skriftlig til leieren senest ved avtaleinngåelsen; en muntlig forklaring holder ikke.
- Mangler vilkårene, blir avtalen tidsubestemt, med oppsigelsesvern for leieren.
Ett år for sokkel, loft og tomannsbolig
Unntaket har tre vilkår som alle må være oppfylt:
- Boligen er en sokkel- eller loftsbolig i en enebolig, eller en bolig i en tomannsbolig.
- Du som utleier bor selv i det samme huset.
- Avtalen er på minst ett år.
Leier du ut sokkelen i et hus du selv ikke bor i, gjelder treårsregelen. Det samme gjelder en leilighet i en blokk, selv om du bor i leiligheten ved siden av. Skriv i kontrakten at du bor i huset og hvilken del, slik at vilkåret er dokumentert.
Egen bruk eller annen saklig grunn
Du kan inngå en kortere avtale hvis du selv eller noen i husstanden din skal bruke boligen, eller hvis det er en annen saklig grunn. Vilkåret er at leieren fikk skriftlig beskjed om grunnen senest da avtalen ble inngått. Beskjed som kommer etter signering, redder ikke avtalen.
Et typisk tilfelle: Du skal jobbe to år i utlandet og vil flytte hjem igjen etterpå. Da kan du leie ut i to år med denne formuleringen i kontrakten:
Leieavtalen er tidsbestemt i to år, fra 1. januar 2027 til 31. desember 2028, fordi utleier selv skal flytte tilbake til boligen ved leietidens utløp, jf. husleieloven § 9-3. Avtalen kan ikke sies opp av noen av partene i leietiden.
Den siste setningen oppfyller opplysningsplikten i § 9-2: ved boligutleie må utleier skriftlig opplyse at avtalen ikke kan sies opp i leietiden. Mangler den, kan avtalen sies opp i leietiden etter de vanlige reglene.
Beskriv grunnen konkret. «Utleier kan få behov for boligen» er for vagt. Hva som regnes som «annen saklig grunn», er en konkret vurdering. Er du usikker på om din grunn holder, spør Husleietvistutvalget eller en advokat før du signerer.
Grunnen bør også være reell. Skriver du at du skal flytte inn selv, men leier ut til en ny leietaker når perioden er ute, kan leieren hevde at avtalen egentlig var tidsubestemt. Ta vare på dokumentasjon som viser planene dine, for eksempel en arbeidskontrakt med sluttdato.
Eksempler: holder en kortere tidsbestemt leiekontrakt?
| Situasjon | Kortere enn tre år? |
|---|---|
| Sokkel i eneboligen du bor i, avtale på ett år | Ja |
| Sokkel i et hus du ikke bor i, avtale på ett år | Nei, avtalen blir tidsubestemt |
| Egen leilighet leies ut i to år mens du jobber utenlands, grunnen står skriftlig i kontrakten | Ja |
| Samme situasjon, men grunnen ble bare sagt muntlig | Nei, avtalen blir tidsubestemt |
| Vanlig leilighet, avtale på ett år «for å se om det fungerer» | Nei, avtalen blir tidsubestemt |
Feil som gjør avtalen tidsubestemt
- Grunnen står ikke skriftlig. Den må være gitt skriftlig senest ved avtaleinngåelsen.
- Du bor ikke i huset. Ettårsregelen gjelder bare når utleier bor i samme hus.
- Ny kort avtale etter den første. Hver nye tidsbestemte avtale må oppfylle minstetiden eller et unntak.
- Prøveperiode. Et ønske om å «teste» leietakeren er ikke et av unntakene. Sjekk heller referanser før du signerer.
- Ingen oppfølging ved utløp. Blir leieren boende mer enn tre måneder etter at leietiden er ute, uten at du skriftlig har oppfordret hen til å flytte, blir avtalen tidsubestemt (§ 9-2). Det gjelder også en korrekt inngått kort avtale.
Blir avtalen tidsubestemt, må du si opp etter § 9-5 til § 9-7 hvis du vil avslutte den. Se tidsubestemt leiekontrakt for frister og formkrav.
Varslet lovendring, ikke vedtatt
Regjeringen varslet i 2025 at den vil foreslå fem års minstetid for tidsbestemte avtaler (ett år for sokkel), forbud mot bindingstid, rett til markedsleie hvert tredje år og bindende minstekrav til standard. Per september 2026 er dette ikke vedtatt, og det er reglene beskrevet over som gjelder.