En tidsubestemt leiekontrakt har ingen sluttdato og løper til en av partene sier den opp. Leieren kan si opp uten å oppgi grunn. Du som utleier kan bare si opp på grunnlagene i husleieloven § 9-5, og oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet. Fristen er tre måneder hvis ikke annet er avtalt.
Mange utleiere velger tidsubestemt fordi de vil leie ut på lang sikt. Andre ender opp med det uten å ville det, fordi en tidsbestemt avtale var for kort.
Kort fortalt
- Utleier kan bare si opp ved egen bruk, riving eller ombygging, mislighold eller annen saklig grunn (§ 9-5).
- Oppsigelsesfristen er tre måneder, regnet fra utløpet av kalendermåneden, hvis ikke annet er avtalt (§ 9-6).
- En oppsigelse som ikke er skriftlig, begrunnet og opplyser om protestretten, er ugyldig (§ 9-7).
- Protesterer leieren i tide, faller oppsigelsen bort med mindre du reiser søksmål innen tre måneder etter protestfristen.
Når en tidsubestemt leiekontrakt passer
Tidsubestemt passer når du vil ha en stabil leietaker over lang tid og ikke har konkrete planer for boligen. Den passer også når ingen av unntakene for kortere tidsbestemt avtale gjelder, og du ikke vil binde deg i tre år. Husk at en tidsbestemt avtale som er kortere enn loven tillater, blir tidsubestemt uansett hva som står i den. Det samme skjer når en tidsbestemt avtale løper ut og leieren blir boende mer enn tre måneder uten at du skriftlig har oppfordret hen til å flytte (§ 9-2). Se tidsbestemt leiekontrakt for sammenligningen.
Et langt leieforhold betyr ikke at leien står stille. Du kan KPI-regulere én gang i året med én måneds skriftlig varsel (§ 4-2). Har leieforholdet vart minst 2 år og 6 måneder uten annen endring enn KPI, kan begge parter kreve leien satt til gjengs leie (§ 4-3).
Lovlige grunner til å si opp
- Egen bruk: du eller noen i husstanden skal bruke boligen.
- Riving eller ombygging: boligen skal rives eller bygges om.
- Mislighold: leieren har misligholdt avtalen, for eksempel betalt for sent eller brutt husordensreglene.
- Annen saklig grunn: en konkret vurdering. Søk råd før du bygger en oppsigelse på dette alene.
Unntak: leier du ut et enkelt rom der leieren har adgang til din bolig, gjelder ikke kravet om en av disse grunnene. Fristen er da én måned hvis ikke annet er avtalt, og oppsigelsen trenger verken begrunnelse eller opplysning om protestrett, men den må være skriftlig (§ 9-6 og § 9-7).
Ved vesentlig mislighold, som vesentlig betalingsmislighold, kan du i stedet heve avtalen etter § 9-10. Det er en annen prosess enn oppsigelse.
Slik regner du fristen
Fristen løper fra utløpet av kalendermåneden oppsigelsen skjer, ikke fra datoen den ble sendt.
| Oppsigelse mottatt | Fristen løper fra | Leieforholdet slutter |
|---|---|---|
| 10. mars | 31. mars | 30. juni |
| 2. september | 30. september | 31. desember |
| 31. oktober | 31. oktober | 31. januar |
Det lønner seg altså å sende oppsigelsen før månedsskiftet. En oppsigelse som kommer 1. april i stedet for 31. mars, gir en måned lengre leieforhold.
Formkravene i § 9-7
Utleiers oppsigelse skal:
- være skriftlig,
- oppgi grunnen til oppsigelsen,
- opplyse om at leieren kan protestere skriftlig innen én måned,
- opplyse om at utleier ellers kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.
Et eksempel på hvordan kjernen i en oppsigelse ved egen bruk kan formuleres:
Leieforholdet sies opp med tre måneders frist, regnet fra utløpet av mars, slik at det opphører 30. juni. Grunnen er at utleier selv skal flytte inn i leiligheten, jf. husleieloven § 9-5 bokstav a. Leieren kan protestere skriftlig innen én måned. Protesterer leieren ikke i tide, kan utleier begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.
Mangler ett av punktene, er oppsigelsen ugyldig, og du må starte på nytt med en ny frist. Kravene til begrunnelse og protestopplysning gjelder ikke for et enkelt rom der leieren har adgang til en annens bolig, men også der må oppsigelsen være skriftlig. Mer om prosessen står i oppsigelse etter husleieloven.
Protest og rimelighetsvurdering
Protesterer leieren skriftlig innen fristen, faller oppsigelsen bort med mindre du reiser søksmål innen tre måneder etter at protestfristen gikk ut (§ 9-8). I saken kan oppsigelsen også kjennes uten virkning hvis den etter en helhetsvurdering vil virke urimelig for leieren (§ 9-9). Les mer om rimelighetsvurderingen i artikkelen om husleieloven § 9-9. Tvister kan bringes inn for Husleietvistutvalget, som fra 1. januar 2026 er en del av Husbanken og dekker hele landet.
Foreslåtte endringer som ikke er vedtatt
Regjeringen varslet i 2025 at den vil foreslå fem års minstetid for tidsbestemte avtaler (ett år for sokkel), forbud mot bindingstid, rett til markedsleie hvert tredje år og bindende minstekrav til standard. Per september 2026 er dette ikke vedtatt, og det er reglene beskrevet over som gjelder.