En kontrakt for utleie av bolig følger de samme grunnreglene uansett boligtype, men noen viktige punkter avhenger av hva du leier ut og om du selv bor i huset. Minstetiden for tidsbestemt avtale, oppsigelsesfristen og hvor fritt du kan si opp, er ulikt for en selvstendig leilighet, en sokkel i eneboligen din og et rom i din egen bolig.
Før du skriver kontrakten, finn ut hvilken kategori boligen din hører til. Det avgjør hvilke valg du har.
Kort fortalt
- For en selvstendig leilighet eller et hus må en tidsbestemt avtale vare minst tre år.
- Sokkel- eller loftsbolig i enebolig, eller bolig i tomannsbolig, kan leies ut tidsbestemt i ett år når du selv bor i huset.
- Et enkelt rom der leieren har adgang til din bolig har én måneds oppsigelsesfrist, og du trenger ikke grunn etter § 9-5 for å si opp.
- Depositumsreglene er de samme for alle boligtyper: maks seks måneders leie på konto i leierens navn.
Kontrakten for ulike boligtyper side om side
| Boligtype | Minste tidsbestemte leietid | Oppsigelsesfrist hvis ikke annet er avtalt |
|---|---|---|
| Leilighet eller hus du ikke bor i | Tre år | Tre måneder |
| Sokkel eller loft i enebolig der du bor | Ett år | Tre måneder |
| Bolig i tomannsbolig der du bor i den andre delen | Ett år | Tre måneder |
| Enkelt rom med adgang til din bolig (hybel) | Ingen egen kortere minstetid | Én måned |
Oppsigelsesfristen regnes fra utløpet av kalendermåneden oppsigelsen skjer (§ 9-6). Sier du opp en sokkelleilighet 12. februar, løper fristen fra utgangen av februar, og leieforholdet slutter 31. mai.
Selvstendig leilighet eller hus
Dette er hovedregelen i husleieloven, og leietakeren har sterkest vern. En tidsbestemt avtale må vare minst tre år (§ 9-3). Velger du tidsubestemt, kan du bare si opp når du eller husstanden skal bruke boligen, ved riving eller ombygging, ved mislighold, eller når det er annen saklig grunn (§ 9-5). Oppsigelsen må være skriftlig, begrunnet og opplyse om retten til å protestere innen én måned (§ 9-7). Les mer om valget i tidsbestemt leiekontrakt.
Sokkel, loft og tomannsbolig der du bor selv
Bor du i samme hus, kan du inngå tidsbestemt avtale for ett år. Vilkåret er at det gjelder sokkel- eller loftsbolig i en enebolig, eller en bolig i en tomannsbolig, og at du selv bor i huset. Skriv i kontrakten hvilken av delene av huset du selv bor i, slik at det er klart at vilkåret er oppfylt. Flytter du ut av huset i leieperioden, bør du søke råd om hva det betyr for neste avtale.
Oppsigelsesvernet er ellers det samme som for en selvstendig leilighet. En sokkelleilighet med eget kjøkken, bad og inngang regnes normalt ikke som et enkelt rom med adgang til utleiers bolig, selv om dere deler vaskerom.
Hybel og rom i egen bolig
Leier du ut et enkelt rom der leieren har adgang til din bolig, for eksempel deler kjøkken og bad med deg, gjelder egne regler. Oppsigelsesfristen er én måned hvis ikke annet er avtalt, og kravet om grunn i § 9-5 gjelder ikke. Oppsigelsen må være skriftlig, men trenger verken begrunnelse eller opplysning om protestrett (§ 9-7). Ettårsregelen i § 9-3 gjelder sokkel- og loftsbolig i enebolig og bolig i tomannsbolig, ikke et enkelt rom. Mange velger derfor en tidsubestemt avtale for et rom i egen bolig, siden oppsigelsesreglene da er enkle. Det gjør det enklere å avslutte et leieforhold som ikke fungerer når dere bor tett. Se regler for utleie av hybel for flere detaljer.
Skatten er også ofte gunstigere. Leier du ut en del av boligen du selv bor i og bruker minst halvparten av den selv, målt etter utleieverdi, er leieinntekten skattefri. Les mer om skatt på utleie.
Dette er likt uansett boligtype
- Begge parter kan kreve skriftlig avtale (§ 1-4).
- Depositum og garanti er til sammen maks seks måneders leie, og depositumet skal stå på særskilt konto i leierens navn.
- Leien kan KPI-reguleres tidligst ett år etter forrige leiefastsetting, med én måneds skriftlig varsel.
- Utleier holder boligen i samme stand som ved overtakelsen, og leieren behandler den med tilbørlig aktsomhet (kapittel 5).
- Boligen skal leveres tilbake ryddet og rengjort, bortsett fra vanlig slit og elde.
- Tvister kan bringes inn for Husleietvistutvalget, som dekker hele landet.
En oversikt over hva som ellers bør med, finner du i sjekklisten for husleiekontrakten.