En husleiekontrakt må som et minimum si hvem som er parter, hvilken bolig det gjelder, hva leien er, hvor lenge avtalen varer og hvilken sikkerhet leietakeren stiller. I tillegg bør den si hva som inngår i leien, hvordan leien reguleres, hvem som har ansvar for vedlikehold, og hvordan boligen skal leveres tilbake.
Husleieloven fyller ut det kontrakten ikke sier. Men jo mer som står klart i avtalen, jo mindre er det å krangle om senere. Bruk listen under når du fyller ut en mal eller kontrollerer en kontrakt du allerede har.
Kort fortalt
- Parter, leieobjekt, leiebeløp, varighet og sikkerhet er kjernen i enhver husleiekontrakt.
- Depositum og garanti kan til sammen ikke overstige seks måneders leie, og depositumet skal stå på konto i leierens navn.
- Mangler oppsigelsesfrist i avtalen, gjelder tre måneder regnet fra utløpet av kalendermåneden.
- Innflyttingsprotokoll og eventuelle husordensregler bør følge som vedlegg.
Dette må stå om parter og leieobjekt
- Utleier: fullt navn eller firmanavn, adresse, e-post og telefon. Står flere som eiere og utleiere, tas alle med.
- Leietaker(e): fullt navn og kontaktinformasjon for alle som skal stå i avtalen.
- Boligen: adresse, bolignummer, antall rom og omtrentlig areal.
- Det som følger med: bod, parkeringsplass, garasje, hage, hvitevarer og eventuelt møbler (legg ved inventarliste).
- Det som ikke følger med: for eksempel en låst bod eller et rom du beholder selv.
Leie, betaling og regulering
- Månedlig leie i kroner og forfallsdato.
- Betalingsmåte, for eksempel faktura med KID eller fast overføring til oppgitt konto.
- Hva som inngår i leiebeløpet: strøm, oppvarming, internett, fellesutgifter, kommunale avgifter. Leien skal være et bestemt beløp (§ 3-1); strøm og brensel kan avtales fordelt forholdsmessig, og vann og avløp etter målt forbruk.
- Regulering: at leien kan justeres etter KPI tidligst ett år etter forrige leiefastsetting, med minst én måneds skriftlig varsel (§ 4-2).
Står det ingenting om regulering, har du likevel rett til KPI-regulering etter loven. Mange skriver det inn for at leietakeren skal vite det fra start. Beregn beløpet med kalkulatoren for indeksregulering.
Depositum eller garanti
Oppgi beløpet og at det settes på særskilt depositumskonto i leierens navn. Utleier betaler for å opprette kontoen, og rentene tilhører leieren (§ 3-5). Brukes garanti i stedet for eller i tillegg, skal det stå hvem som stiller den og hvor stor den er. Eksempel: leie 9 500 kr gir et tak på 57 000 kr i samlet sikkerhet. Regn ut med depositumskalkulatoren.
Varighet og oppsigelse
- Tidsbestemt eller tidsubestemt. For tidsbestemt avtale: start- og sluttdato. Minstetiden er tre år for vanlig bolig og ett år for sokkel, loft eller tomannsbolig der utleier bor (§ 9-3).
- Grunnen, hvis avtalen er kortere av andre årsaker. Skal du bruke boligen selv, må leieren få skriftlig beskjed om det senest da avtalen inngås.
- Oppsigelsesfrist. Tre måneder hvis ikke annet er avtalt, én måned for et enkelt rom med adgang til utleiers bolig (§ 9-6).
- At en tidsbestemt avtale ikke kan sies opp i leietiden, eller hva dere har avtalt om det. Utleier må opplyse om dette skriftlig (§ 9-2); ellers kan avtalen sies opp i leietiden etter de vanlige reglene.
- Fravikelsesklausul. At leietakeren godtar tvangsfravikelse hvis leien ikke betales. Den lar deg begjære fravikelse hos namsmannen uten dom når et varsel med 14 dagers betalingsfrist har løpt ut.
Er du i tvil om varigheten, les tidsbestemt leiekontrakt og tidsubestemt leiekontrakt.
Vedlikehold, husorden og vedlegg
- Vedlikehold: utleier holder boligen i samme stand som ved overtakelsen (§ 5-3). Leieren behandler den med tilbørlig aktsomhet og tar typisk småting som sikringer, vannlåser og kraner (§ 5-4). Avtal eventuelt innvendig vedlikehold særskilt.
- Husdyr og røyking: hva som er lov, og om det krever samtykke.
- Fremleie og besøk: om andre kan bo i boligen.
- Tilbakelevering: ryddet og rengjort, i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slit og elde.
- Vedlegg: innflyttingsprotokoll, inventarliste og husordensregler for sameiet eller borettslaget.
Det som ikke bør stå der
Like viktig som det som skal med, er det du bør holde utenfor. Depositum over seks måneders leie, krav om at leieren betaler depositumskontoen, en ett års tidsbestemt avtale for en vanlig leilighet og en klausul om at utleier kan si opp uten grunn holder ikke. Punktene er ikke bare ugyldige; de kan gi leietakeren inntrykk av at resten av kontrakten også er slurvete. Se flere eksempler i regler for husleiekontrakt.