Regler for husleiekontrakt handler i praksis mest om hva du ikke kan skrive. Ved boligleie kan det ikke avtales vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av husleieloven (§ 1-2), og en slik klausul blir ikke gyldig av at den er signert. Da gjelder lovens regel i stedet, og det er sjelden til din fordel.
Under finner du klausulene som oftest går galt. Vil du se alle reglene samlet, les oversikten over husleiekontrakt-regler.
Kort fortalt
- Depositum over seks måneders leie, eller på utleiers egen konto, er ikke lovlig.
- En tidsbestemt avtale på ett år for en vanlig leilighet blir regnet som tidsubestemt.
- Utleiers oppsigelse uten lovlig grunn, eller uten skriftlig begrunnelse og opplysning om protestfrist, er ugyldig.
- Leieren kan ikke pålegges å rette vanlig slit og elde ved utflytting.
Klausuler i husleiekontrakten som oftest går galt
| Står i kontrakten | Hva loven sier | Skriv heller |
|---|---|---|
| «Depositum: 8 måneders leie» | Maks seks måneder (§ 3-5) | Et beløp på høyst seks måneders leie, gjerne tre |
| «Depositum betales til utleiers konto» | Særskilt konto i leierens navn | Depositumskonto i leierens navn, opprettet og betalt av utleier |
| «Leietiden er ett år» (vanlig leilighet) | Minst tre år (§ 9-3) | Tre år, eller tidsubestemt avtale |
| «Utleier kan si opp når som helst» (tidsubestemt avtale) | Utleier trenger grunn etter § 9-5, og oppsigelsen må oppfylle § 9-7 | Oppsigelsesfrist og en henvisning til lovens regler |
| «Felleskostnader betales i tillegg etter faktisk beløp» | Leien skal være et bestemt beløp (§ 3-1); strøm og brensel kan fordeles forholdsmessig, vann og avløp etter målt forbruk | Ta felleskostnadene med i leiebeløpet |
| «Leien reguleres hvert halvår» | Tidligst ett år etter forrige leiefastsetting (§ 4-2) | KPI-regulering én gang i året |
| «Leietaker maler hele boligen ved utflytting» | Samme stand som ved overtakelse, bortsett fra vanlig slit og elde | Boligen leveres ryddet og rengjort |
Depositum: beløpet og kontoen
Taket er seks måneders leie. Har du også en garanti, gjelder taket for summen. Med leie på 10 000 kr kan du for eksempel ha 30 000 kr i depositum og en garanti på 30 000 kr, men ikke mer. Pengene skal stå på en særskilt konto i leierens navn, og ingen av dere kan ta ut penger på egen hånd. Utleier velger bank og betaler for å opprette kontoen. Rentene tilhører leieren, som kan kreve dem utbetalt underveis. Se regler for depositumskonto for detaljene.
Varighet: for kort tidsbestemt avtale
Dette er trolig den vanligste feilen. Utleiere skriver ett eller to år for å beholde fleksibiliteten, men for en vanlig leilighet er minstetiden tre år. Ett år er bare lov for sokkel- eller loftsbolig i enebolig, eller bolig i tomannsbolig, når utleier bor i samme hus. Er avtalen for kort, blir den tidsubestemt. Da kan du bare si opp med en grunn etter § 9-5, og leietakeren kan protestere. Unntakene for egen bruk og annen saklig grunn krever skriftlig beskjed senest da avtalen ble inngått. Se hvordan du gjør det riktig i artikkelen om tidsbestemt leiekontrakt under tre år. En annen vanlig feil er å glemme opplysningsplikten i § 9-2: utleier må skriftlig opplyse at en tidsbestemt avtale ikke kan sies opp i leietiden. Ellers kan den sies opp etter de vanlige reglene.
Oppsigelse og heving
Klausuler som «utleier kan si opp når som helst» holder ikke for en tidsubestemt avtale. Oppsigelsen må ha grunnlag i § 9-5, være skriftlig og begrunnet, og opplyse om at leieren kan protestere skriftlig innen én måned, og at utleier ellers kan begjære tvangsfravikelse. Mangler dette, er oppsigelsen ugyldig. Det du derimot kan skrive, er en fravikelsesklausul: at leietakeren godtar at tvangsfravikelse kan kreves hvis leien ikke betales. Den gir deg rett til å begjære fravikelse hos namsmannen uten dom (tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav b), når leieren har fått et varsel med 14 dagers betalingsfrist etter § 4-18 uten å betale.
Vedlikehold, slitasje og utflytting
Du kan avtale at leieren tar innvendig vedlikehold, og leieren har typisk ansvar for småting som sikringer, vannlåser og kraner. Men du kan ikke kreve at boligen leveres som ny. Ved utflytting skal den være ryddet og rengjort, i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slit og elde. Trekk i depositumet for slit og elde er en vanlig kilde til saker i Husleietvistutvalget.
Er du usikker på om et punkt i kontrakten din holder, sammenlign det med husleieloven eller spør Husleietvistutvalget før du bruker det. Det er billigere å skrive om en klausul enn å tape en sak. Husleietvistutvalget er fra 1. januar 2026 en del av Husbanken og behandler saker fra hele landet.