Kan jeg rette en feil i kontrakten etter at den er signert?

Endringer i kontrakten krever at begge parter er enige, og bør gjøres skriftlig og signeres av begge. Vilkår som er mindre gunstige for leietakeren enn loven, gjelder uansett ikke (§ 1-2), og en for kort tidsbestemt avtale blir tidsubestemt.

Hva gjør jeg hvis jeg har sendt en ugyldig oppsigelse?

Send en ny oppsigelse som oppfyller kravene i § 9-7 så raskt som mulig. Fristen løper fra den nye oppsigelsen, regnet fra utløpet av kalendermåneden leietakeren mottar den.

Hvor kan jeg få hjelp hvis jeg er usikker på reglene?

Husleietvistutvalget (htu.no) har informasjon om husleieloven og behandler tvister i hele landet. Der loven er skjønnsmessig, eller store beløp står på spill, bør du snakke med en advokat før du handler.

Gjelder reglene også når jeg leier ut til familie eller venner?

Ja. Husleieloven gjelder leieavtalen uansett hvem du leier ut til. Mange av feilene over skjer nettopp i slike leieforhold, fordi avtalen er uformell og ingenting er skrevet ned.

Vanlige feil utleiere gjør, og hva de koster

Mange utleierfeil har en klar konsekvens i loven: avtalen blir tidsubestemt, oppsigelsen blir ugyldig eller leieøkningen gjelder ikke. Her er de vanligste.

De vanligste feilene utleiere gjør, er å sette depositumet på egen konto, skrive tidsbestemte avtaler som er kortere enn loven tillater, si opp muntlig eller uten begrunnelse, og øke leien uten riktig varsel. Felles for dem er at loven har en klar konsekvens: avtalen blir tidsubestemt, oppsigelsen blir ugyldig eller økningen gjelder ikke.

Under ser du feilene samlet etter tema, hva de fører til og hvordan du unngår dem.

Kort fortalt

En tidsbestemt avtale på under tre år (ett år for visse sokkelboliger) regnes som tidsubestemt (§ 9-3).
Depositum skal stå på særskilt konto i leietakerens navn, ikke på din konto (§ 3-5).
En oppsigelse som ikke er skriftlig, begrunnet og med opplysning om protestrett, er ugyldig (§ 9-7).
Leien kan bare KPI-reguleres tidligst ett år etter forrige fastsetting og med minst én måneds skriftlig varsel.

Feil i kontrakten

For kort tidsbestemt avtale. En avtale på for eksempel ett eller to år for en vanlig leilighet regnes som tidsubestemt. Da kan du ikke regne med at leietakeren flytter på sluttdatoen, og du må ha grunn etter § 9-5 for å si opp. Minstetiden er tre år, eller ett år for lofts- eller sokkelbolig i enebolig og bolig i tomannsbolig der du selv bor.

Kortere tid uten skriftlig begrunnelse. Du kan avtale kortere tid hvis du eller husstanden skal bruke boligen, eller det finnes en annen saklig grunn. Men leietakeren må ha fått skriftlig beskjed om grunnen senest da avtalen ble inngått. Står det ikke i kontrakten, hjelper det ikke at dere snakket om det.

Lar leietakeren bli boende etter utløpet. En tidsbestemt avtale opphører uten oppsigelse, men fortsetter leieforholdet mer enn tre måneder etter utløpet uten at du skriftlig har oppfordret leietakeren til å flytte, blir den tidsubestemt (§ 9-2). Glemmer du å opplyse skriftlig om at avtalen ikke kan sies opp i leietiden, kan den dessuten sies opp underveis.

Mangler fravikelsesklausul. Uten en klausul der leietakeren godtar at tvangsfravikelse kan kreves ved manglende betaling, kan du ikke begjære utkastelse hos namsmannen uten dom. Se regler for husleiekontrakt.

Feil med depositum

Depositum på egen konto eller kontant. Depositumet skal stå på en særskilt konto i leietakerens navn, og det er du som betaler for å opprette den. Står pengene på din konto, bryter du loven, og du har ingen ryddig vei til å få dekket krav ved utflytting.

For høyt depositum. Maksimum er seks måneders leie. Ved 13 000 kr i leie kan du kreve høyst 78 000 kr, og har du også en garanti, gjelder taket for summen av begge (§ 3-6).

Trekk uten samtykke. Du kan ikke bare ta pengene. Utbetaling krever skriftlig samtykke fra leietakeren eller en rettskraftig avgjørelse, for eksempel fra Husleietvistutvalget. Ber leietakeren om utbetaling, har du fem uker fra bankens varsel på enten å kreve skyldig leie utbetalt etter reglene i § 3-5, eller å dokumentere at du har reist sak, for eksempel ved klage til Husleietvistutvalget. En e-post eller et brev til leietakeren stopper ikke fristen. Se depositum ved utflytting.

Feil ved leieøkning og betaling

Øker leien for tidlig eller uten skriftlig varsel. KPI-regulering kan skje tidligst ett år etter at forrige leiefastsetting ble satt i verk, og krever skriftlig varsel med minst én måneds frist (§ 4-2). Økningen kan heller ikke være større enn endringen i konsumprisindeksen.

For høyt purregebyr. Purregebyret kan være maks 38 kr, og bare når betalingsfristen er oversittet. Legger du på mer, kan leietakeren nekte å betale det overskytende.

Feil ved oppsigelse

En oppsigelse fra utleier skal være skriftlig og begrunnet. Den skal også opplyse om at leietakeren kan protestere skriftlig innen én måned, og at du ellers kan begjære tvangsfravikelse. Mangler noe av dette, er oppsigelsen ugyldig, og du må begynne på nytt. Unntaket er et enkelt rom der leietakeren har adgang til din bolig: der holder det at oppsigelsen er skriftlig.

Det koster tid. Et eksempel med tre måneders frist: En gyldig oppsigelse sendt 20. januar gir sluttdato 30. april. Oppdager du i begynnelsen av mars at den var ugyldig, og sender en ny 5. mars, blir sluttdatoen 30. juni. Du har tapt to måneder. Se slik sier du opp et leieforhold riktig.

Feil med dokumentasjon og skatt

Ingen innflyttingsprotokoll. Uten dokumentasjon av tilstanden ved innflytting blir det ord mot ord om skader. Leietakeren skal levere boligen tilbake i samme stand, bortsett fra vanlig slit og elde, men det må du kunne vise.

Glemmer 20 000-kronersgrensen. Leier du ut hele egen bolig, er inntekten skattefri bare opp til 20 000 kr brutto i året (inntektsåret 2026). Får du 21 000 kr, er alle 21 000 kronene skattepliktige, ikke bare de siste 1 000.