De beste tipsene til utleiere handler om rutiner: skriftlig avtale og protokoll før innflytting, fast fakturering med KID, rask oppfølging av betaling og vedlikehold, årlig vurdering av leien og ryddig dokumentasjon av alt. Det er sjelden én stor feil som skaper problemer, men mange små ting som ikke ble skrevet ned.
Tipsene under er ordnet etter leieforholdets gang, fra før innflytting til leietakeren leverer nøklene.
Kort fortalt
- Ha alltid skriftlig kontrakt og innflyttingsprotokoll med bilder.
- Send faktura med KID og følg opp samme uke hvis leien ikke er betalt.
- Sett en årlig påminnelse om KPI-regulering; varselet må være skriftlig med minst én måneds frist.
- Sett av penger til vedlikehold og eventuell skatt hver måned.
Før innflytting
1. Skriv alt inn i kontrakten. Leie, forfallsdato, depositum, varighet, husregler og hva som følger med boligen. Det du ikke har skrevet ned, er vanskelig å kreve senere. En gratis husleiekontrakt er et godt utgangspunkt.
2. Dokumenter tilstanden. Gå gjennom boligen sammen med leietakeren, rom for rom, og ta bilder. Begge signerer protokollen. Se innflyttingsprotokoll for hva den bør inneholde.
3. Ikke gi fra deg nøklene for tidlig. Kontrakten skal være signert og depositumet innbetalt på en særskilt konto i leietakerens navn før innflytting. Avtal gjerne at også første måneds leie er betalt. Noter antall nøkler i protokollen, så er det enkelt å kreve dem tilbake ved utflytting.
Mens leieforholdet varer
4. Fakturer likt hver måned. Faktura med KID og fast forfallsdato gjør det lett å se hvem som har betalt. I Leasio sendes både faktura med KID og purring fra samme sted, så du ser betalingsstatusen for hvert leieforhold.
5. Følg opp manglende betaling med en gang. Send en vennlig påminnelse de første dagene etter forfall. Purregebyret kan være maks 38 kr og kan bare kreves når betalingsfristen er oversittet. Hjelper ikke det, kan du sende varsel om tvangsfravikelse med 14 dagers betalingsfrist. Se hva du gjør når leietakeren ikke betaler.
6. Svar raskt på vedlikeholdsmeldinger. Du skal holde boligen i samme stand som ved overtakelsen (§ 5-3). En lekkasje som får stå, blir dyrere for hver uke. Gi beskjed om når noe blir fikset, og hold det du lover. Noter når meldingen kom og hva som ble gjort. Leietakeren har på sin side plikt til å behandle boligen med tilbørlig aktsomhet og har typisk ansvar for å skifte ut ting som sikringer, vannlåser og låser (§ 5-4). Skriv i kontrakten hva som gjelder, så slipper dere å diskutere det når noe går i stykker.
7. Kommuniser skriftlig. Ta avtaler på e-post eller melding, også når dere har snakket sammen. Da har begge noe å vise til hvis dere senere husker ulikt.
Tips om penger og papirer
8. Vurder KPI-regulering hvert år. Leien kan justeres i takt med konsumprisindeksen tidligst ett år etter forrige fastsetting, med minst én måneds skriftlig varsel (§ 4-2). Glemmer du det i noen år, har du ikke tapt retten, men leien har ligget lavere enn den kunne. Eksempel: Med 12 000 kr i leie og en tenkt KPI-økning på 2,5 prosent blir ny leie høyst 12 300 kr, altså 3 600 kr mer i året. Bruk kalkulatoren for indeksregulering.
9. Sett av penger hver måned. Legg til side et fast beløp til vedlikehold, og til skatt hvis utleien er skattepliktig. For en sekundærbolig er skatten 22 % av overskuddet. Har du 8 000 kr i overskudd i måneden, er det 1 760 kr i skatt. Vedlikehold kommer ujevnt: ett år skjer ingenting, neste år må du bytte oppvaskmaskin og male et rom. Med en buffer blir det ikke et problem.
Når leieforholdet slutter
10. Avslutt like ryddig som du startet. Har du en tidsbestemt avtale, opphører den uten oppsigelse når leietiden er ute. Blir leietakeren boende mer enn tre måneder etter utløpet uten at du skriftlig har bedt hen om å flytte, blir avtalen tidsubestemt (§ 9-2). Gå gjennom boligen sammen med leietakeren og sammenlign med innflyttingsprotokollen. Boligen skal leveres ryddet og rengjort i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slit og elde.
Depositumet kan bare utbetales etter skriftlig samtykke fra den andre parten, eller etter en rettskraftig avgjørelse. Ber leietakeren om å få pengene utbetalt og du har et krav, har du fem uker fra bankens varsel på enten å kreve skyldig leie utbetalt etter reglene i § 3-5, eller å dokumentere at du har reist sak, for eksempel ved klage til Husleietvistutvalget. En e-post eller et brev til leietakeren stopper ikke fristen. Bruk gjerne en sjekkliste for utflytting.