Når leietakeren ikke betaler, gjør du dette: ta kontakt dagen etter forfall, send en skriftlig påminnelse etter noen dager, og send så inkassovarsel og varsel om tvangsfravikelse med 14 dagers frist. Er leien fortsatt ikke betalt når fristen er ute, kan du begjære fravikelse hos namsmannen – forutsatt at kontrakten har en fravikelsesklausul.
Planen under tar utgangspunkt i en leie på 12 000 kr med forfall 1. oktober. Dagene er anbefalinger, ikke lovkrav.
Kort fortalt
- Ta kontakt med leieren dagen etter forfall – en telefon løser de fleste glipper.
- Etter rundt en uke sender du inkassovarsel og varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18, begge med 14 dagers frist.
- Når fristen er ute og leien ikke er betalt, kan du begjære fravikelse hvis kontrakten har fravikelsesklausul.
- Alt du avtaler med leieren underveis, bør bekreftes skriftlig.
Hva man gjør når leietaker ikke betaler – dag for dag
| Dato | Hva du gjør |
|---|---|
| 1. oktober | Leien forfaller. Sjekk kontoen om kvelden eller neste morgen. |
| 2.–3. oktober | Ring eller send SMS. Spør om betalingen er på vei. |
| 5. oktober | Skriftlig påminnelse på e-post med beløp, kontonummer og ny frist. |
| 8. oktober | Inkassovarsel og varsel om tvangsfravikelse, frist 14 dager (22. oktober). |
| 23. oktober | Fristen er ute. Begjær fravikelse og vurder inkasso for pengekravet. |
| 1. november | Ny leie forfaller. Ta med den nye leien i kravet hvis den heller ikke betales. |
Vil du se hvordan påminnelsen og varselet kan formuleres, finner du ferdige tekster i eksempelet på purrebrev.
Den første samtalen
Hold tonen saklig. Målet er å få vite tre ting: hvorfor leien ikke er betalt, når den kommer, og om det gjelder bare denne måneden. Noen konkrete spørsmål som fungerer:
- «Jeg ser at oktoberleien ikke er kommet inn. Har det skjedd noe?»
- «Når kan du betale hele beløpet?»
- «Vil det bli et problem neste måned også?»
Får du en dato, bekreft den på e-post samme dag: «Som avtalt på telefon betaler du 12 000 kr senest 7. oktober.» Da har du et skriftlig spor.
Når leieren lover å betale
Et løfte stopper ikke klokka. Du kan godt vente noen dager, men send varselet om tvangsfravikelse hvis den avtalte datoen passerer uten betaling. Varselet gir uansett leieren 14 dager til å rette opp. Venter du i flere uker på nye løfter, risikerer du at neste måneds leie også uteblir, og at du står med et krav på 24 000 kr i stedet for 12 000 kr.
Ønsker du å gi en nedbetalingsplan, skriv ned beløp og datoer og at du går videre med fravikelse hvis planen brytes. Forsinkelsesrenten, 12,25 % per år per 2. halvår 2026, løper i mellomtiden. Beløpet kan du regne ut med forsinkelsesrente-kalkulatoren.
Papirene du trenger klare
- Signert leiekontrakt med fravikelsesklausul.
- Oversikt over forfalte beløp og innbetalinger.
- Kopi av påminnelse, inkassovarsel og varsel etter § 4-18, med dato for når de ble sendt.
- Notater eller e-poster fra samtaler med leieren.
Dette er grunnlaget for begjæringen om utkastelse. Mangler kontrakten fravikelsesklausul, må du i stedet si opp eller få en avgjørelse fra Husleietvistutvalget eller domstolene. Hvordan de veiene fungerer, står i oversikten over hva du kan gjøre når leietaker ikke betaler husleie.
Feil som forsinker saken
- Bare muntlige beskjeder. Uten skriftlige varsler kan du ikke dokumentere at fristen er gitt.
- Varsel før forfall. Varselet om tvangsfravikelse kan først sendes når leien har forfalt.
- Trekk fra depositumet. Depositumet kan ikke brukes mens leieforholdet varer (husleieloven § 3-5).
- Selvtekt. Å skifte lås eller bære ut møbler er ikke lov, uansett hvor mye leieren skylder.
Hvis det skjer igjen neste måned
Betaler leieren til slutt, men bare etter varsel, er det lett å slå seg til ro. Se heller på det som et signal. Skjer det flere måneder på rad, bør du gjøre to ting. For det første: send varselet om tvangsfravikelse raskere, for eksempel tre–fire dager etter forfall. For det andre: gi en skriftlig advarsel om at gjentatte forsinkelser er brudd på leieavtalen. Gjentatt betalingsmislighold kan gi grunnlag for oppsigelse etter husleieloven § 9-5 bokstav c, og vesentlig mislighold kan gi grunnlag for heving etter § 9-10. Hva som er nok, beror på en konkret vurdering, så ta vare på alle varsler og innbetalingsdatoer. Da har du grunnlaget klart hvis du en dag vil avslutte leieforholdet.