Når leietakeren ikke betaler husleie, har du fire virkemidler: purring med inkassovarsel, varsel om tvangsfravikelse, oppsigelse eller heving av leieavtalen, og til slutt depositumet. Har kontrakten en fravikelsesklausul, kan du få leieren ut via namsmannen uten å gå veien om retten – etter et skriftlig varsel med 14 dagers betalingsfrist.
Hvilken vei som passer, avhenger av om dette er en engangsglipp eller et mønster, og av hva som står i leiekontrakten din.
Kort fortalt
- Send en påminnelse med én gang, og deretter et inkassovarsel med minst 14 dagers frist (inkassoloven § 9).
- Et varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 gir leieren 14 dager til å betale før du kan begjære fravikelse.
- Uten fravikelsesklausul i kontrakten trenger du en dom, en avgjørelse med samme virkning eller en oppsigelse leieren ikke har protestert på.
- Depositumet kan ikke brukes til å dekke leie mens leieforholdet varer.
Finn ut hvorfor betalingen uteblir
En glemt faktura eller en lønn som kom sent er noe annet enn en leietaker som har mistet jobben. Ring eller send en melding dagen etter forfall. Svaret avgjør neste steg. Den som har hatt en glipp, betaler som regel samme uke. Den som ikke svarer, eller som sier at pengene ikke kommer på lenge, bør du behandle som et betalingsmislighold fra første dag.
Noter alt skriftlig: forfallsdato, beløp, når du tok kontakt og hva leieren svarte. Du får bruk for det hvis saken havner hos namsmannen eller Husleietvistutvalget.
Når leietaker ikke betaler husleie: fire virkemidler
| Virkemiddel | Når det passer | Hva det gir deg |
|---|---|---|
| Purring og inkassovarsel | Første forsinkelse, eller leieren svarer ikke | Betalingsfrist på minst 14 dager, gebyr på maks 38 kr og forsinkelsesrente |
| Varsel om tvangsfravikelse | Leien er ikke betalt, og kontrakten har fravikelsesklausul | Rett til å begjære fravikelse hos namsmannen når 14-dagersfristen er ute |
| Oppsigelse eller heving | Gjentatt eller vesentlig mislighold | Leieforholdet avsluttes etter husleieloven § 9-5 bokstav c eller § 9-10 |
| Depositum | Når leieforholdet er over | Dekning av skyldig leie etter reglene i husleieloven § 3-5 |
Rekkefølgen når leien ikke kommer
- Påminnelse noen dager etter forfall, gjerne uten gebyr. Se hvordan du purrer på husleie.
- Inkassovarsel og varsel om tvangsfravikelse. Begge gir 14 dagers frist, og mange sender dem i samme brev. I eksempelet på purrebrev ser du hvordan det kan formuleres.
- Begjæring om fravikelse hos namsmannen når fristen er ute og leien fortsatt ikke er betalt.
- Inkasso av selve pengekravet, parallelt med fravikelsen eller etterpå.
Varselet om tvangsfravikelse i punkt 2 og begjæringen i punkt 3 forutsetter at leieren i den skriftlige kontrakten har godtatt at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke betales. Det følger av tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav b.
Når kontrakten mangler fravikelsesklausul
Uten klausul kan du ikke gå rett til namsmannen på grunn av ubetalt leie. Du har da to alternativer. Det ene er å si opp leieforholdet på grunn av mislighold, jf. husleieloven § 9-5 bokstav c. Oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet, og den må opplyse om at leieren kan protestere skriftlig innen én måned (§ 9-7). Protesterer ikke leieren, kan du begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c når oppsigelsestiden er ute.
Det andre er å få en dom eller en avgjørelse med samme virkning, for eksempel fra Husleietvistutvalget (HTU). HTU er fra 1. januar 2026 en del av Husbanken og dekker hele landet. Begge veiene tar lengre tid enn klausulveien. Les mer om vilkårene for fravikelse.
Hva med depositumet?
Depositumet står på en konto i leierens navn, og ingen av partene kan disponere pengene på egen hånd mens leieforholdet varer (husleieloven § 3-5). Du kan altså ikke trekke oktoberleien fra depositumet i oktober.
Når leieforholdet er over, kan banken betale ut skyldig leie til deg dersom dere skriftlig har avtalt at leien skal godskrives en annen konto i samme bank, du har dokumentert kravet, og leieren ikke innen fem uker etter bankens varsel dokumenterer å ha reist søksmål. Med 12 000 kr i månedsleie og tre måneders depositum har du 36 000 kr i sikkerhet. Krever leieren depositumet utbetalt, varsler banken deg. Da har du fem uker på å kreve skyldig leie utbetalt eller dokumentere at du har reist søksmål – klage til Husleietvistutvalget regnes i praksis som det. En e-post eller et brev til leieren stopper ikke fristen.
Når en betalingsavtale er det beste
Er leieren ærlig om at pengene kommer om to uker, er en nedbetalingsplan ofte raskere og billigere enn inkasso. Avtal beløp og datoer skriftlig, og skriv at du beholder retten til å gå videre med varsel og fravikelse hvis avtalen ikke holdes. Forsinkelsesrenten kan du regne ut med forsinkelsesrente-kalkulatoren.
Fakturerer du via Leasio, sendes leien med KID, og purring er en del av faktureringen. Da ser du tidlig hvem som ligger etter.