Utkastelsesprosessen via namsmannen ved ubetalt leie går slik: påminnelse, varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 med 14 dagers frist, begjæring om tvangsfravikelse til namsmannen, og til slutt gjennomføring. Med fravikelsesklausul i kontrakten kan du sende begjæringen rundt tre uker etter forfall. Hvor lang tid namsmannen bruker etter det, varierer.
Det du kontrollerer selv, er de første ukene. Det er også der de fleste saker blir unødvendig forsinket.
Kort fortalt
- Fra forfall til begjæring kan det gå rundt tre uker hvis du sender varselet raskt.
- Namsmannens behandlingstid varierer mellom distriktene, og du påvirker den mest ved å sende en komplett begjæring.
- Ny leie forfaller mens saken pågår, så kravet vokser for hver måned.
- Uten fravikelsesklausul må du gå via oppsigelse eller dom, og da tar prosessen flere måneder lenger.
Tidslinjen i et typisk tilfelle
Eksempel: leie 12 000 kr, forfall 1. oktober, kontrakt med fravikelsesklausul.
| Dato | Steg | Hvem |
|---|---|---|
| 1. oktober | Leien forfaller og blir ikke betalt | – |
| 3. oktober | Påminnelse på e-post eller SMS | Utleier |
| 7. oktober | Inkassovarsel og varsel etter § 4-18, frist 21. oktober | Utleier |
| 22.–24. oktober | Begjæring om fravikelse sendes med vedlegg | Utleier |
| 1. november | Ny leie forfaller – ta den med i kravoversikten | Utleier |
| Deretter | Namsmannen kontrollerer grunnlaget, varsler leieren og fastsetter tidspunkt | Namsmannen |
| Fastsatt dato | Fravikelsen gjennomføres hvis leieren ikke har flyttet | Namsmannen |
Steg 1: fra forfall til varsel
Den største tidstyven er ventetid før varselet sendes. Mange utleiere gir leieren «en uke til» flere ganger, og plutselig har det gått en måned. Varselet etter § 4-18 kan sendes så snart leien har forfalt. Send det senest en uke etter forfall, gjerne i samme brev som inkassovarselet, som også har 14 dagers frist etter inkassoloven § 9. Tekst du kan bruke, finner du i eksempelet på purrebrev.
Varselet har bare den virkningen du ønsker hvis kontrakten har en fravikelsesklausul, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav b. Sjekk det før du sender.
Steg 2: 14 dager med frist
Leieren har 14 dager på seg til å betale. I denne perioden skal du ikke gjøre noe annet enn å følge med på kontoen og svare hvis leieren tar kontakt. Kommer pengene, er saken løst. Kommer de ikke, forbered begjæringen mens fristen løper, slik at den er klar dagen etter. Gikk varselet i posten, gi noen dager ekstra før du sender den.
Steg 3: begjæringen
Begjæringen sendes til namsmannen der boligen ligger – politiet eller namsfogden der det finnes. Legg ved signert kontrakt, varselet med bevis for sending og en kravoversikt. En ufullstendig begjæring gir spørsmål tilbake og forsinker saken. Hva den skal inneholde, står i artikkelen om begjæring om utkastelse.
Steg 4: namsmannens behandling og gjennomføring
Namsmannen kontrollerer grunnlaget, varsler leieren og fastsetter tidspunkt for gjennomføring. Leieren kan komme med innsigelser, og da kan det ta lengre tid. Behandlingstiden varierer mellom distriktene, så regn med at det kan gå flere uker. Mens du venter, forfaller ny leie. Oppdater kravoversikten og send den til namsmannen hvis du blir bedt om det.
Mange leietakere flytter selv når de får beskjed fra namsmannen. Skjer det, gi namsmannen beskjed, og avklar om saken kan avsluttes. Mer om hvem som gjør hva, står i artikkelen om namsmannens rolle ved utkastelse.
Når prosessen tar mye lengre tid
Uten fravikelsesklausul kan du ikke gå rett fra varsel til begjæring. Da må du si opp på grunn av mislighold (husleieloven § 9-5 bokstav c) med oppsigelsesfrist på tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned, hvis ikke annet er avtalt (§ 9-6), og leieren har én måned til å protestere (§ 9-7). Protesterer ikke leieren, kan du begjære fravikelse etter § 13-2 tredje ledd bokstav c når oppsigelsestiden er ute. Protesterer leieren, må du reise søksmål innen tre måneder etter protestfristen for at oppsigelsen ikke skal falle bort (§ 9-8).
Et eksempel: mottar leieren oppsigelsen 10. oktober, slutter leieforholdet 31. januar. Legger du til namsmannens behandlingstid, kan det gå et halvt år før du har boligen tilbake. Det er grunnen til at fravikelsesklausulen er det viktigste punktet i kontrakten for en utleier som vil ha kontroll hvis leien uteblir.