Varsel om fravikelse ved ubetalt husleie sendes etter at leien har forfalt, og gir leieren 14 dagers frist til å betale (tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18). Varselet må si hvor mye som skyldes, når fristen går ut, og at du vil begjære tvangsfravikelse hos namsmannen hvis beløpet ikke betales. Det gir bare grunnlag for fravikelse uten dom hvis leiekontrakten har en fravikelsesklausul.
Varselet er det siste steget før begjæringen. Blir det feil, må du sende et nytt og vente 14 nye dager.
Kort fortalt
- Varselet kan tidligst sendes dagen etter forfall.
- Fristen er 14 dager, og du bør skrive sluttdatoen som en konkret dato.
- Det kan sendes i samme brev som inkassovarselet etter inkassoloven § 9, som også har 14 dagers frist.
- Uten fravikelsesklausul i kontrakten gir varselet deg ikke rett til å begjære fravikelse uten dom.
Når du kan varsle fravikelse
Varselet sendes etter forfall. Det kan ikke skrives inn i leiekontrakten på forhånd, og det kan ikke sendes før leien har forfalt. Forfaller leien 1. oktober, kan varselet sendes 2. oktober.
De fleste sender først en vennlig påminnelse, og så varselet noen dager senere hvis pengene ikke kommer. Det finnes ingen regel om at du må vente. Har leieren sagt at pengene ikke kommer, eller ligger allerede etter med en måned, er det ingen grunn til å vente. Hvert døgn du venter, forskyver hele løpet like mye.
Hva varselet skal inneholde
- Leierens navn og adressen til boligen.
- Hvilken leie som ikke er betalt: måned, beløp og forfallsdato.
- Siste frist for betaling, 14 dager fra varselet, skrevet som dato.
- Kontonummer og eventuelt KID.
- At kontrakten inneholder en fravikelsesklausul, med henvisning til tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav b.
- At du vil begjære tvangsfravikelse hos namsmannen hvis beløpet ikke betales innen fristen.
- At brevet er et varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18.
Avsnittet om fravikelse kan for eksempel lyde slik:
«Dette brevet er et varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18. I leiekontrakten har du vedtatt at tvangsfravikelse kan kreves dersom leien ikke betales, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav b. Blir 12 000 kr ikke betalt innen 22. oktober 2026, vil jeg begjære tvangsfravikelse hos namsmannen.»
Et fullstendig brev, der varselet er kombinert med inkassovarsel, finner du i eksempelet på purrebrev for husleie.
Slik regner du fristen
Fristen er 14 dager. Sender du varselet på e-post 8. oktober, er siste betalingsdag 22. oktober, og du kan begjære fravikelse fra 23. oktober hvis pengene ikke har kommet.
Går varselet i posten, tar det noen dager før leieren får det. Legg da på noen ekstra dager før du sender begjæringen, slik at det ikke kan reises tvil om at leieren har hatt hele fristen. Det koster deg lite og fjerner et mulig angrepspunkt.
| Varsel sendt | Siste betalingsdag | Tidligst begjæring |
|---|---|---|
| 2. oktober (e-post) | 16. oktober | 17. oktober |
| 8. oktober (e-post) | 22. oktober | 23. oktober |
| 8. oktober (brev) | 22. oktober | Noen dager etter 23. oktober, for sikkerhets skyld |
Slik sender du varselet
Du må kunne dokumentere at varselet er sendt, og når. Den tryggeste måten er å sende det både på e-post til adressen i kontrakten og som brev til boligen. Lagre en PDF av varselet og en kopi av e-posten med tidsstempel. SMS alene er tynt, men kan brukes i tillegg for å gjøre leieren oppmerksom på brevet.
Har leieren gitt deg en ny e-postadresse i løpet av leieforholdet, send til både den gamle og den nye. Er dere flere leietakere på samme kontrakt, send varselet til hver av dem. Da kan ingen si at de ikke visste om fristen.
Namsmannen vil se kopi av varselet når du sender begjæringen om utkastelse, så dokumentasjonen må være i orden fra starten.
Vanlige feil
- Varsel sendt før forfall, for eksempel sammen med fakturaen. Det teller ikke.
- Frist kortere enn 14 dager, eller bare «innen 14 dager» uten dato, så det blir tvil om når fristen gikk ut.
- Kontrakten mangler fravikelsesklausul. Da gir varselet ikke rett til å begjære fravikelse uten dom. Les om vilkårene for fravikelse og veien via oppsigelse.
- Uklart beløp der husleie, strøm, gebyr og renter er slått sammen.
- Ingen oppfølging. Et varsel som ikke følges opp med begjæring, lærer leieren at fristene ikke betyr noe.