Fravikelse av leietaker uten dom krever tre ting: en skriftlig leieavtale der leieren har godtatt at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke betales, leie som har forfalt uten å bli betalt, og et varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 med 14 dagers betalingsfrist som har løpt ut. Er alle tre på plass, kan du begjære fravikelse hos namsmannen.
Mangler fravikelsesklausulen, må du gå veien om oppsigelse eller en dom. Det tar vesentlig lengre tid.
Kort fortalt
- Fravikelsesklausulen i kontrakten er forutsetningen for fravikelse uten dom ved ubetalt leie (tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav b).
- Varselet etter § 4-18 kan først sendes etter forfall og må gi 14 dagers frist.
- Uten klausul kan du si opp etter husleieloven § 9-5 bokstav c og begjære fravikelse hvis leieren ikke protesterer.
- Fravikelsen gjennomføres alltid av namsmannen, aldri av utleier selv.
Vilkår 1: fravikelsesklausulen
Tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav b gir utleier rett til å kreve fravikelse uten dom når leieren i skriftlig avtale har vedtatt at tvangsfravikelse kan kreves hvis leien ikke betales. Klausulen er altså en avtale leieren har signert på. En vanlig formulering:
«Leieren vedtar at tvangsfravikelse kan kreves dersom leien ikke betales, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav b.»
Finn fram den signerte kontrakten og sjekk at punktet står der. Har du en muntlig avtale, eller en kontrakt uten klausulen, kan du ikke bruke denne veien. Du kan heller ikke legge klausulen inn i ettertid uten at leieren godtar endringen skriftlig. Sørg for at den står i alle nye kontrakter, for eksempel ved å bruke den gratis husleiekontrakten som utgangspunkt.
Vilkår 2: forfalt og ubetalt leie
Klausulen gjelder når leien ikke betales. Det må derfor være leie etter kontrakten som har forfalt. Hold kravet ryddig:
- Skill husleien fra andre poster som strøm, gebyrer og renter.
- Oppgi hvilke måneder som er ubetalt, og beløpet for hver.
- Trekk fra eventuelle delbetalinger.
Bestrider leieren kravet, for eksempel fordi hun mener leien er satt ned på grunn av mangler, bør du søke råd før du begjærer fravikelse. En uenighet om selve kravet kan gjøre saken vanskeligere enn en ren betalingsuteblivelse.
Vilkår 3: varselet med 14 dagers frist
Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 må leieren få et varsel etter forfall som gir 14 dagers frist til å betale. Først når fristen er ute uten betaling, kan du begjære fravikelse. Varselet bør si hvor mye som skyldes, siste dag for betaling, at kontrakten har fravikelsesklausul, og at du vil begjære tvangsfravikelse hvis beløpet ikke betales.
Mange sender varselet i samme brev som inkassovarselet, siden begge har 14 dagers frist. Se hvordan du varsler fravikelse og eksempelet på purrebrev.
Sjekkliste før du begjærer fravikelse
| Vilkår | Dokumentasjon |
|---|---|
| Skriftlig kontrakt med fravikelsesklausul | Signert kontrakt, med klausulen markert |
| Forfalt, ubetalt leie | Kravoversikt per måned og kontoutskrift eller fakturaoversikt |
| Varsel etter § 4-18 | Kopi av varselet med dato og bevis for at det er sendt |
| Fristen er ute | Dato for varselet pluss 14 dager, med litt margin hvis det gikk i posten |
Når alt er på plass, sender du begjæringen om utkastelse til namsmannen, det vil si politiet eller namsfogden der det finnes.
Uten fravikelsesklausul
Da har du to veier:
- Oppsigelse. Si opp på grunn av mislighold (husleieloven § 9-5 bokstav c). Oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet, og opplyse om at leieren kan protestere skriftlig innen én måned, og at du ellers kan begjære tvangsfravikelse (§ 9-7). Oppfylles ikke kravene, er oppsigelsen ugyldig. Protesterer ikke leieren, kan du begjære fravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c når oppsigelsestiden er ute.
- Dom eller tilsvarende avgjørelse. Ved vesentlig betalingsmislighold kan du heve avtalen (§ 9-10). Flytter ikke leieren, trenger du en dom eller en avgjørelse med samme virkning, for eksempel fra Husleietvistutvalget, før namsmannen kan gjennomføre fravikelsen.
Protesterer leieren på oppsigelsen i tide, faller den bort med mindre du reiser søksmål innen tre måneder etter protestfristen (§ 9-8).
Når du bør tenke deg om
Fravikelse er et inngripende skritt, også for deg som utleier: du får en tom bolig som må leies ut på nytt, og kravet på den ubetalte leien består. Har leieren en midlertidig krise og vil betale, kan en skriftlig nedbetalingsplan være bedre for begge. Men la ikke forhandlingene trekke ut. Varselet kan sendes samtidig, og fristen kan løpe mens dere snakker sammen. Se oversikten over hva du kan gjøre når leietaker ikke betaler husleie.