Utkastelse av leietaker gjennomføres av namsmannen og krever et lovlig grunnlag. Det finnes tre: fravikelsesklausul i kontrakten kombinert med ubetalt leie og varsel med 14 dagers frist, en oppsigelse leieren ikke har protestert på innen fristen, eller en dom eller avgjørelse med samme virkning. Hvilket grunnlag du har, avgjør hvor raskt det går.
Uansett grunnlag kan du aldri kaste ut leieren selv.
Kort fortalt
- Ved ubetalt leie og fravikelsesklausul kan du begjære utkastelse uten dom (tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav b).
- Ved oppsigelse som leieren ikke protesterer på innen én måned, kan du begjære utkastelse når oppsigelsestiden er ute (§ 13-2 tredje ledd bokstav c).
- Protesterer leieren, eller er det annet mislighold enn betaling, trengs ofte en dom eller en avgjørelse fra Husleietvistutvalget.
- Å skifte lås eller bære ut leierens ting er ulovlig selvtekt.
Hvilket grunnlag gjelder for deg?
| Situasjon | Grunnlag | Hovedkrav |
|---|---|---|
| Leien er ikke betalt, kontrakten har fravikelsesklausul | Tvfl. § 13-2 tredje ledd bokstav b | Varsel etter § 4-18 med 14 dagers frist |
| Leien er ikke betalt, ingen klausul | Oppsigelse eller heving, deretter bokstav c eller dom | Formkravene i husleieloven § 9-7 |
| Annet mislighold, for eksempel ulovlig fremleie | Oppsigelse etter husleieloven § 9-5 bokstav c, eller heving etter § 9-10 | Skriftlig og begrunnet oppsigelse |
| Du skal bruke boligen selv, eller annen saklig grunn | Oppsigelse etter § 9-5 bokstav a eller d | Formkrav og oppsigelsesfrist |
Ubetalt leie med fravikelsesklausul
Dette er den raskeste veien og den vanligste. Rekkefølgen er fast: påminnelse, deretter inkassovarsel og varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18, begge med 14 dagers frist, og til slutt begjæring om fravikelse hos namsmannen når fristen er ute. Du trenger ikke si opp avtalen først. Forfaller leien 1. oktober og varselet sendes 7. oktober, går fristen ut 21. oktober, og begjæringen kan sendes dagen etter. Deretter er det namsmannens behandlingstid som avgjør når du får boligen tilbake. Se hvordan du varsler fravikelse og hva begjæringen skal inneholde.
Utkastelse etter oppsigelse
For andre grunner enn ubetalt leie, eller når kontrakten mangler fravikelsesklausul, starter du med en oppsigelse. Utleier kan bare si opp en tidsubestemt avtale på grunnlagene i husleieloven § 9-5: utleier eller husstanden skal bruke boligen, riving eller ombygging, mislighold, eller annen saklig grunn.
Oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet, og opplyse om at leieren kan protestere skriftlig innen én måned, og at du ellers kan begjære tvangsfravikelse (§ 9-7). Mangler noe av dette, er oppsigelsen ugyldig. Oppsigelsesfristen er tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned, hvis ikke annet er avtalt (§ 9-6). For hybel der leieren har adgang til utleiers bolig er fristen én måned, og ved tidsubestemt avtale trenger oppsigelsen da ikke begrunnelse eller protestopplysning – men den må være skriftlig.
Protesterer ikke leieren, kan du begjære fravikelse når oppsigelsestiden er ute. Protesterer leieren, faller oppsigelsen bort hvis du ikke reiser søksmål innen tre måneder etter protestfristen (§ 9-8). En oppsigelse kan også kjennes uten virkning hvis den virker urimelig for leieren etter en helhetsvurdering (§ 9-9). Les mer om oppsigelse av leieforhold.
Heving ved vesentlig mislighold
Ved vesentlig mislighold, for eksempel vesentlig betalingsmislighold, kan du heve leieavtalen etter husleieloven § 9-10. Hevingen avslutter avtalen straks, uten oppsigelsesfrist. Flytter ikke leieren, trenger du fortsatt et tvangsgrunnlag. Ved ubetalt leie og fravikelsesklausul har du det allerede. I andre tilfeller trengs som regel en dom eller en avgjørelse fra Husleietvistutvalget. Hva som er vesentlig mislighold, beror på en konkret vurdering, så søk råd før du hever.
Tidsbestemte avtaler som er utløpt
En tidsbestemt avtale opphører uten oppsigelse når den avtalte leietiden er ute (husleieloven § 9-2). Minstetiden er tre år, eller ett år i enkelte tilfeller (§ 9-3), og en avtale som er kortere enn loven tillater, anses som tidsubestemt – da må du si opp etter reglene over.
Pass på én frist: fortsetter leieforholdet mer enn tre måneder etter utløpet uten at du skriftlig har oppfordret leieren til å flytte, blir avtalen tidsubestemt (§ 9-2). Send derfor en skriftlig oppfordring om fraflytting i god tid. Flytter ikke leieren, gjelder egne regler for fravikelse, så søk råd hvis du er i denne situasjonen.
Det du ikke kan gjøre
Selv med et klart grunnlag er utkastelsen namsmannens oppgave. Du kan ikke skifte lås, stenge strøm eller vann, bære ut leierens eiendeler eller nekte leieren adgang. Det er selvtekt, og det kan gjøre deg erstatningsansvarlig og svekke saken din. Se hva du kan og ikke kan gjøre.