En leietaker kan si opp en tidsubestemt leieavtale uten å oppgi grunn. Fristen er tre måneder hvis ikke annet er avtalt, til opphør ved utløpet av en kalendermåned (husleieloven § 9-6). Leier vedkommende et enkelt rom med adgang til din bolig, er fristen én måned. Leien skal betales ut oppsigelsestiden, også om leieren flytter tidligere.
For deg som utleier handler reglene om oppsigelse fra leietaker mest om å regne riktig sluttdato og bruke oppsigelsestiden godt.
Kort fortalt
- Leietaker trenger ingen grunn; kravene i § 9-5 og § 9-7 gjelder utleiers oppsigelse.
- Frist: tre måneder fra utløpet av kalendermåneden, hvis ikke annet er avtalt.
- En tidsbestemt avtale kan bare sies opp i leietiden hvis det er avtalt, eller hvis utleier ikke har opplyst skriftlig om at den ikke kan sies opp (§ 9-2).
- Husleien løper til leieforholdet opphører, og depositumet gjøres opp etter utflytting.
Leietakers oppsigelse trenger ingen begrunnelse
Reglene om lovlig grunn (§ 9-5), formkrav (§ 9-7) og protest (§ 9-8) gjelder utleiers oppsigelse. De er der for å beskytte leieren. Leieren kan derfor si opp uten å forklare hvorfor, og du har ingen protestrett tilsvarende den leieren har.
Be likevel om at oppsigelsen kommer skriftlig og med dato. Da har dere samme utgangspunkt for fristen, og du slipper diskusjon om når den kom fram. Bekreft mottaket skriftlig, og oppgi datoen du regner som siste leiedag.
Slik regner du fristen
| Oppsigelsen kommer | Fristen regnes fra | Siste leiedag |
|---|---|---|
| 3. mars | 31. mars | 30. juni |
| 30. mars | 31. mars | 30. juni |
| 2. april | 30. april | 31. juli |
For et enkelt beboelsesrom med adgang til annens bolig er fristen én måned: en oppsigelse 3. mars gir siste leiedag 30. april. Står det en annen frist i kontrakten, sjekk den – loven sier tre måneder «hvis ikke annet er avtalt».
Ønsker leieren å flytte før fristen er ute, og du har en ny leietaker klar, kan dere avtale en tidligere sluttdato. Gjør det skriftlig, med dato for siste leiedag og for når leien stopper.
Tidsbestemt avtale: kan leieren si opp før tiden?
En tidsbestemt avtale opphører uten oppsigelse når leietiden er ute. Etter § 9-2 kan den bare sies opp i leietiden hvis det er avtalt, eller hvis du som utleier ikke skriftlig har opplyst leieren om at avtalen ikke kan sies opp. Mange tidsbestemte kontrakter har en klausul om at partene, eller bare leieren, kan si opp med tre måneders frist. Mangler en slik klausul, og du har gitt den skriftlige opplysningen, gjelder avtalen ut perioden.
Vil leieren ut av en tidsbestemt avtale uten oppsigelsesadgang, kan dere likevel bli enige om en tidligere sluttdato, for eksempel når du har funnet en ny leietaker. Lag i så fall en kort, skriftlig avtale om fraflytting. Mer om slike avtaler i tidsbestemt leiekontrakt.
Husleie i oppsigelsestiden
Leieren betaler leie til leieforholdet opphører, selv om hen flytter ut tidligere. Finner du en ny leietaker som kan flytte inn før fristen er ute, er det ryddig å avtale at den gamle leieren slipper å betale fra den datoen. Du kan ikke ta betalt av to leietakere for samme periode.
Betaler leieren ikke i oppsigelsestiden, gjelder de vanlige reglene for purring, inkasso og fravikelse; se leietaker betaler ikke husleie.
Visninger, utflytting og depositum
Oppsigelsestiden er en god anledning til å finne ny leietaker. Avtal visninger med leieren i god tid; det er fortsatt leieren som disponerer boligen.
Ved opphør skal leieren levere boligen ryddet og rengjort, i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slit og elde (kapittel 10). Gå gjennom boligen sammen og før en utflyttingsprotokoll. I Leasio kan du føre protokollen digitalt. Sammenlign med innflyttingsprotokollen før du vurderer krav.
Deretter gjøres depositumet opp. Pengene utbetales etter skriftlig samtykke fra den andre parten. Krever leieren depositumet utbetalt og du har krav, må du innen fem uker etter bankens varsel enten kreve skyldig leie utbetalt etter reglene i § 3-5, eller dokumentere at du har reist søksmål. Klage til Husleietvistutvalget regnes i praksis som dette, mens en e-post eller et brev til leieren ikke stopper fristen. Mer i depositum ved utflytting og sjekkliste for utflytting.
Merk om lovforslag: Regjeringen varslet i 2025 at den vil foreslå fem års minstetid for tidsbestemte avtaler (ett år for sokkelbolig), forbud mot bindingstid og enkelte andre endringer. Per september 2026 er ingenting av dette vedtatt, og oppsigelsesreglene over gjelder uendret.