Utleie av bolig reguleres i hovedsak av husleieloven. Reglene utleiere oftest trenger, handler om fem ting: skriftlig avtale og depositum når leieforholdet starter, leieendring underveis, vedlikehold, varighet og oppsigelse, og hva du gjør når leien ikke blir betalt.
Oversikten under følger leieforholdet fra start til slutt, med paragrafen du finner regelen i.
Kort fortalt
- Du kan ikke kreve mer enn seks måneders leie i depositum, og pengene skal stå på konto i leietakerens navn.
- Leien kan KPI-reguleres tidligst ett år etter forrige fastsetting, med minst én måneds skriftlig varsel.
- En tidsubestemt avtale kan bare sies opp med grunn etter § 9-5, skriftlig og begrunnet, ellers er oppsigelsen ugyldig.
- Tvister kan bringes inn for Husleietvistutvalget, som fra 1. januar 2026 er en del av Husbanken og dekker hele landet.
De viktigste reglene på ett sted
| Når | Regel | Hjemmel |
|---|---|---|
| Hele tiden | Vilkår som er dårligere for leietakeren enn loven, gjelder ikke | § 1-2 |
| Før innflytting | Begge kan kreve skriftlig avtale | § 1-4 |
| Før innflytting | Leien skal være et bestemt beløp og ikke urimelig høy | § 3-1 og § 4-1 |
| Før innflytting | Depositum maks seks måneders leie, på konto i leierens navn | § 3-5 |
| Før innflytting | Tidsbestemt avtale minst tre år (ett år for visse sokkel- og loftsboliger) | § 9-3 |
| Underveis | KPI-regulering tidligst etter ett år, én måneds skriftlig varsel | § 4-2 |
| Underveis | Vedlikeholdsplikt for utleier og leier | § 5-3 og § 5-4 |
| Oppsigelse | Grunn kreves, skriftlig og begrunnet | § 9-5 og § 9-7 |
| Utflytting | Ryddet og rengjort, bortsett fra vanlig slit og elde | Kapittel 10 |
Når leieforholdet starter
Begge parter kan kreve skriftlig leieavtale (§ 1-4). Depositumet kan være maks seks måneders leie og skal settes på en særskilt konto i leierens navn (§ 3-5). Du kan velge bank så lenge det ikke er til vesentlig ulempe for leietakeren, og du dekker kostnaden med å opprette kontoen. Rentene tilhører leietakeren. I stedet for eller i tillegg til depositum kan dere avtale garanti, men til sammen maks seks måneders leie (§ 3-6). Mer om kontoen i regler for depositumskonto.
Leien skal fastsettes til et bestemt beløp, men utgifter til strøm og brensel kan fordeles forholdsmessig (§ 3-1). Den kan ikke være urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås ved ny utleie av liknende husrom på liknende vilkår (§ 4-1).
En tidsbestemt avtale må vare minst tre år. For lofts- eller sokkelbolig i enebolig, eller bolig i tomannsbolig der du selv bor, er minstetiden ett år. En avtale i strid med § 9-3 regnes som tidsubestemt. En gyldig tidsbestemt avtale opphører uten oppsigelse når leietiden er ute, men du må skriftlig opplyse om at den ikke kan sies opp i leietiden (§ 9-2).
Leie og vedlikehold underveis
Hver av partene kan kreve leien endret i takt med konsumprisindeksen, tidligst ett år etter at forrige leiefastsetting ble satt i verk og med minst én måneds skriftlig varsel (§ 4-2). Eksempel: En leie på 10 000 kr og en tenkt KPI-økning på 4 prosent gir ny leie på høyst 10 400 kr.
Når leieforholdet har vart minst to år og seks måneder uten andre endringer enn KPI-regulering, kan begge kreve leien satt til gjengs leie (§ 4-3). Ny leie kan tidligst gjelde seks måneder etter skriftlig krav, og tidligst ett år etter forrige endring. Blir dere ikke enige, fastsettes leien etter § 12-2.
Du skal holde boligen i samme stand som ved overtakelsen (§ 5-3). Leietakeren skal behandle boligen med tilbørlig aktsomhet og har visse vedlikeholdsplikter etter § 5-4.
Oppsigelse og avslutning
En tidsubestemt avtale kan du bare si opp av grunnene i § 9-5, for eksempel at du selv skal bruke boligen, eller at leietakeren har misligholdt avtalen. Fristen er tre måneder hvis ikke annet er avtalt, regnet fra utløpet av kalendermåneden (§ 9-6). For et enkelt rom med adgang til din bolig er fristen én måned, og der trenger du verken grunn etter § 9-5 eller begrunnelse og protestopplysning, bare skriftlig oppsigelse.
Oppsigelsen skal være skriftlig og begrunnet og opplyse om at leietakeren kan protestere skriftlig innen én måned, og at du ellers kan begjære tvangsfravikelse. Mangler dette, er oppsigelsen ugyldig (§ 9-7). Protesterer leietakeren, faller oppsigelsen bort med mindre du reiser søksmål innen tre måneder etter protestfristen (§ 9-8). Når leietakeren flytter, skal boligen leveres ryddet og rengjort i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slit og elde.
Når leien ikke blir betalt
Ved vesentlig mislighold, for eksempel vesentlig betalingsmislighold, kan du heve avtalen (§ 9-10). Har leietakeren i den skriftlige avtalen godtatt at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke betales, kan du begjære fravikelse hos namsmannen uten dom (tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav b). Før du begjærer fravikelse, sender du varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18, som gir leietakeren 14 dagers frist til å betale.
Purregebyret kan være maks 38 kr, og forsinkelsesrenten er 12,25 % per år per 2. halvår 2026. Se hva du gjør når leietaker ikke betaler.
Når dere blir uenige
Tvister kan bringes inn for Husleietvistutvalget (htu.no), eller forliksrådet og domstolene. Der loven er skjønnsmessig, for eksempel om en oppsigelse vil virke urimelig (§ 9-9), bør du søke råd før du handler. For en rask innføring i hele loven, se husleieloven kort forklart.