Leier du ut en hel leilighet du ikke bor i selv, gjelder husleieloven fullt ut. En tidsbestemt avtale må vare i minst tre år, depositumet kan være maks seks måneders leie og skal stå på konto i leietakerens navn, og du må holde leiligheten i samme stand som da leietakeren flyttet inn. Leieinntekten er som regel skattepliktig.
I tillegg har sameiet eller borettslaget ofte egne regler som du må sjekke før du annonserer.
Kort fortalt
- Tidsbestemt leieavtale for en leilighet må som hovedregel vare minst tre år; kortere tid gjør den tidsubestemt (§ 9-3).
- Depositum kan være maks seks måneders leie og settes på særskilt konto i leietakerens navn (§ 3-5).
- En tidsubestemt avtale kan du bare si opp med grunn etter § 9-5, skriftlig og begrunnet.
- Er leiligheten en sekundærbolig, skattlegges overskuddet med 22 % (inntektsåret 2026).
Avtalen: skriftlig og riktig varighet
Begge parter kan kreve skriftlig avtale (§ 1-4), og for en hel leilighet bør du alltid ha det. Det viktigste valget er varigheten:
- Tidsbestemt: minst tre år, og opphører uten oppsigelse når leietiden er ute (§ 9-2). Kortere bare hvis du selv eller noen i husstanden skal bruke leiligheten, eller det finnes en annen saklig grunn, og leietakeren fikk skriftlig beskjed om grunnen senest ved avtaleinngåelsen.
- Tidsubestemt: løper til noen sier opp. Oppsigelsesfristen er tre måneder hvis ikke annet er avtalt, og du trenger grunn etter § 9-5.
Ett år som minstetid gjelder bare sokkel- og loftsboliger i enebolig og boliger i tomannsbolig der du selv bor. For en vanlig leilighet i blokk er minstetiden derfor tre år. Les mer i tidsbestemt leiekontrakt.
Depositum og husleie
Er leien 15 000 kr i måneden, kan depositumet være inntil 90 000 kr. Kontoen skal stå i leietakerens navn, du betaler for å opprette den, og ingen av dere kan disponere pengene på egen hånd mens leieforholdet varer. Rentene tilhører leietakeren. Du kan velge bank så lenge det ikke er til vesentlig ulempe for leietakeren, men leietakeren plikter ikke å opprette konto i utlandet. Få depositumet på plass før nøklene overleveres.
Leien kan reguleres i takt med konsumprisindeksen tidligst ett år etter forrige fastsetting, med minst én måneds skriftlig varsel. Har KPI steget med 3 prosent i perioden (tenkt tall), kan leien økes til høyst 15 450 kr. Bruk kalkulatoren for indeksregulering med faktiske KPI-tall. Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten andre endringer enn KPI-regulering, kan begge parter i stedet kreve leien satt til gjengs leie (§ 4-3).
Vedlikehold og tilbakelevering
Du har ansvar for å holde leiligheten i samme stand som ved overtakelsen (§ 5-3). Leietakeren skal behandle den med tilbørlig aktsomhet og har etter § 5-4 typisk ansvar for å skifte ut ting som kraner, vannlåser, sikringer og låser. Innvendig vedlikehold kan dere avtale at leietakeren tar. Skriv tydelig i kontrakten hva som gjelder.
Når leieforholdet slutter, skal leiligheten leveres ryddet og rengjort i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slit og elde. En utfylt innflyttingsprotokoll med bilder er det som gjør det mulig å dokumentere forskjellen.
Sameie og borettslag
Husleieloven regulerer forholdet mellom deg og leietakeren, men vedtektene og husordensreglene i sameiet eller borettslaget gjelder også. De kan for eksempel stille krav om godkjenning av leietakeren, eller begrense korttidsutleie. Les dem før du annonserer, gi leietakeren en kopi av husordensreglene og vis til dem i kontrakten. Bryter leietakeren husordensreglene, er det du som eier som må svare overfor styret.
Skatt: egen bolig eller sekundærbolig
Hvordan inntekten skattlegges, avhenger av om leiligheten er din egen bolig eller en sekundærbolig. Reglene gjelder inntektsåret 2026:
- Egen bolig du leier ut i sin helhet, for eksempel mens du bor et annet sted en periode: skattefritt hvis brutto leieinntekt i året er 20 000 kr eller mindre. Over grensen er hele beløpet skattepliktig.
- Sekundærbolig: Overskuddet etter fradrag for kostnader som vedlikehold, kommunale avgifter, forsikring og fellesutgifter skattlegges som alminnelig inntekt med 22 %.
Med 15 000 kr i leie og 45 000 kr i fradragsberettigede kostnader i året blir overskuddet 135 000 kr og skatten 29 700 kr. Se skatt på sekundærbolig for flere detaljer, blant annet om formuesverdien.