Leier du ut en sekundærbolig, altså en bolig du eier, men ikke bor i selv, er hele leieinntekten skattepliktig. Du trekker fra kostnader som vedlikehold, kommunale avgifter, forsikring og fellesutgifter, og betaler 22 % skatt av overskuddet. I tillegg settes formuesverdien til 100 % av beregnet markedsverdi. Dette gjelder inntektsåret 2026.
Det finnes ikke noe skattefritt beløp for sekundærbolig, heller ikke ved korttidsutleie. Den eneste måten å redusere skatten på, er å få med alle kostnadene du har krav på å trekke fra.
Kort fortalt
- All leieinntekt fra sekundærbolig er skattepliktig som alminnelig inntekt.
- Overskuddet etter fradrag for kostnader skattlegges med 22 %.
- Påkostninger, altså forbedringer av standarden, kan ikke trekkes fra som kostnad.
- Formuesverdien er 100 % av beregnet markedsverdi for inntektsåret 2026.
Regneeksempel: ett år med utleie
Du leier ut en toromsleilighet for 14 000 kr i måneden hele 2026, uten at den står tom mellom to leieforhold. Kostnadene er slik:
| Post | Beløp |
|---|---|
| Leieinntekt (14 000 × 12) | 168 000 kr |
| Kommunale avgifter | − 12 000 kr |
| Fellesutgifter | − 36 000 kr |
| Forsikring | − 4 000 kr |
| Vedlikehold (maling og ny oppvaskmaskin av samme type) | − 10 000 kr |
| Overskudd | 106 000 kr |
| Skatt (22 %) | 23 320 kr |
Fordelt på tolv måneder er skatten 1 943 kr, eller nesten 14 % av leien. Hadde du glemt å føre opp vedlikeholdet, ville skatten blitt 2 200 kr høyere. Vil du legge inn egne tall, bruk skattekalkulatoren for utleie.
Hva en leieøkning gir etter skatt
Skatten påvirker også hva du tjener på å regulere leien. Regulerer du leien på 14 000 kr med en tenkt KPI-økning på 3 prosent, blir den 14 420 kr. Det gir 5 040 kr mer i året, og av det går 1 109 kr i skatt. Du sitter igjen med 3 931 kr. Leien kan reguleres tidligst ett år etter forrige fastsetting, med minst én måneds skriftlig varsel (husleieloven § 4-2).
Det samme gjelder motsatt vei: En kostnad på 10 000 kr som gir fradrag, koster deg i praksis 7 800 kr etter skatt. Derfor er det verdt å ta vare på hver faktura.
Kostnader du kan trekke fra
Du får fradrag for kostnader knyttet til utleien, blant annet:
- Vedlikehold som setter boligen tilbake til den standarden den hadde, som maling, reparasjoner og utskifting av slitte ting med tilsvarende.
- Kommunale avgifter.
- Forsikring av boligen.
- Fellesutgifter i sameie eller borettslag.
Påkostninger gir ikke fradrag. Det er forbedringer som gir boligen høyere standard enn den hadde, for eksempel et nytt bad der det ikke var bad fra før. Skillet mellom vedlikehold og påkostning er ofte det vanskeligste. Se skatt på leieinntekter for flere eksempler.
Formuesverdien
For inntektsåret 2026 er formuesverdien av en sekundærbolig 100 % av beregnet markedsverdi. Er markedsverdien 4 200 000 kr, er formuesverdien også 4 200 000 kr. Den teller med i formuen din sammen med bankinnskudd, aksjer og annet, og gjeld trekkes fra. Formuesverdien påvirker altså ikke inntektsskatten på leien, men den kan påvirke hva du betaler i formuesskatt. Om det gir formuesskatt, avhenger av hvor stor den samlede formuen er etter gjeld.
Flere boliger og næring
Har du flere sekundærboliger, føres hver av dem opp med sine inntekter og kostnader. Knytt hver faktura til riktig bolig allerede når du betaler den, gjerne med en egen konto per bolig. Da slipper du å rekonstruere året når skattemeldingen skal fylles ut. Har du mer enn fem utleieenheter, regnes utleien normalt som næring. Da gjelder andre regler, og det er lurt å få hjelp av en regnskapsfører.
Sett av til skatten underveis
Med et overskudd på 106 000 kr blir skatten 23 320 kr. Betaler du ikke inn noe i løpet av året, kommer den som restskatt. Du kan unngå det ved å endre skattekortet eller sette av 22 % av overskuddet hver måned. Se når og hvordan skatten betales. Vil du se hva utleien faktisk gir etter skatt og lån, kan du bruke lønnsomhetskalkulatoren.