Om du må betale skatt av leieinntekter, avhenger av hva du leier ut og om du bor der selv. Leier du ut en del av boligen du bor i, og selv bruker minst halvparten, er inntekten skattefri. Leier du ut hele egen bolig, er den skattefri opp til 20 000 kr i året. Korttidsutleie av egen bolig har et skattefritt beløp på 10 000 kr, og leie fra en sekundærbolig er skattepliktig fullt ut.
Reglene under gjelder inntektsåret 2026. Finn først ut hvilken situasjon du er i, og les deretter artikkelen om akkurat den.
Kort fortalt
- Del av egen bolig: skattefritt når du selv bruker minst halvparten, målt etter utleieverdi.
- Hele egen bolig: skattefritt opp til 20 000 kr brutto i året; over grensen er alt skattepliktig.
- Korttidsutleie (under 30 dager) av egen bolig: 10 000 kr skattefritt, 85 % av resten skattlegges.
- Sekundærbolig: overskuddet skattlegges med 22 %, og formuesverdien er 100 % av beregnet markedsverdi.
Hvilken situasjon er du i?
| Situasjon | Regel for 2026 | Typisk eksempel |
|---|---|---|
| Del av egen bolig | Skattefritt når du bruker minst halvparten selv | Hybel eller sokkel i huset du bor i |
| Hele egen bolig, langtid | Skattefritt til og med 20 000 kr i året, ellers alt skattepliktig | Du jobber et år i en annen by og leier ut leiligheten |
| Egen bolig, korttid | 10 000 kr fritt, 85 % av resten skattepliktig | Du leier ut leiligheten noen uker i ferien |
| Sekundærbolig | Overskuddet skattlegges med 22 % | En leilighet du eier i tillegg til der du bor |
Egen bolig er boligen du selv bor i. En bolig du eier i tillegg, uten å bo der, er som hovedregel en sekundærbolig. Det er situasjonen i det aktuelle inntektsåret som teller: flytter du ut og begynner å leie ut hele boligen, kan en annen regel gjelde enn året før. Detaljene finner du i skatt på utleie av egen bolig, skatt på korttidsutleie og skatt på sekundærbolig.
Samme leieinntekt, fire ulike svar
Tenk deg at du får 24 000 kr i leie i løpet av 2026. Slik blir skatten i de fire situasjonene. Eksemplet regner 22 % skatt på alminnelig inntekt. For sekundærboligen er det lagt inn 8 000 kr i kostnader, og for hele egen bolig er det ikke tatt med fradrag.
| Situasjon | Skattepliktig beløp | Skatt |
|---|---|---|
| Del av egen bolig | 0 kr | 0 kr |
| Hele egen bolig, langtid | 24 000 kr | 5 280 kr |
| Egen bolig, korttid | (24 000 − 10 000) × 85 % = 11 900 kr | 2 618 kr |
| Sekundærbolig | 24 000 − 8 000 = 16 000 kr | 3 520 kr |
Legg merke til hvor mye 20 000-kronersgrensen betyr. Hadde leien for hele egen bolig vært 20 000 kr, ville skatten vært null. Med 4 000 kr mer blir hele beløpet skattepliktig, og skatten øker med 5 280 kr. Er du nær grensen, lønner det seg å regne før du bestemmer leien. Bruk gjerne skattekalkulatoren for utleie.
Leier du ut på flere måter i samme år, for eksempel en hybel hele året og hele boligen noen netter i ferien, vurderes hver utleie etter sin regel. Er du usikker på hvordan de skal kombineres, sjekk Skatteetatens veiledning før du leverer skattemeldingen.
Halvpartsregelen og utleieverdi
For utleie av en del av egen bolig er det ikke nok å måle kvadratmeter. Det er utleieverdien som avgjør, altså hva de ulike delene av boligen ville kostet å leie. En romslig hovedetasje med kjøkken og stue kan ha høyere verdi per kvadratmeter enn en kjelleretasje. Er du tett på halvparten, bør du sjekke Skatteetatens veiledning før du regner med skattefritak.
Når utleie blir næring
Har du mer enn fem utleieenheter, regnes utleien normalt som næring. Da gjelder andre regler enn dem som er beskrevet her, og det er lurt å bruke en regnskapsfører. Med én eller noen få boliger er du privat utleier.
Hva du gjør videre
Er utleien skattepliktig, må du føre leieinntekten i skattemeldingen og gjerne justere skattekortet underveis i året. Se når og hvordan skatten på utleie betales. Har du en sekundærbolig, er det også verdt å lese om hvilke kostnader du kan trekke fra, slik at du ikke betaler mer enn du må.