Leier du ut en del av boligen du bor i, er leieinntekten skattefri så lenge du selv bruker minst halvparten av boligen, målt etter utleieverdi. Leier du ut hele boligen eller mer enn halvparten, er inntekten skattefri bare hvis du får 20 000 kr eller mindre i leie i løpet av året. Går du over, blir hele beløpet skattepliktig fra første krone. Dette gjelder inntektsåret 2026.
Leie fra en bolig du ikke bor i selv, følger andre regler. Se skatt på sekundærbolig.
Kort fortalt
- Utleie av del av egen bolig er skattefri når du selv bruker minst halvparten, uansett hvor høy leien er.
- Leier du ut hele egen bolig, er grensen 20 000 kr brutto i året.
- Over 20 000 kr blir hele leieinntekten skattepliktig, ikke bare det som overstiger grensen.
- Korttidsutleie i perioder under 30 dager har egne regler med 10 000 kr skattefritt.
Halvpartsregelen: bruker du minst halvparten?
Regelen er enkel i prinsippet. Leier du ut en hybel, et rom eller en sokkelleilighet i huset du bor i, og du selv bruker minst halvparten av boligen, er leien skattefri. Det gjelder uansett hvor mye leietakeren betaler.
Halvparten måles etter utleieverdi, ikke bare etter areal. Utleieverdien er hva de ulike delene ville kostet å leie. Noen eksempler:
- Du bor i et hus på 200 m² og leier ut en sokkelleilighet på 50 m²: klart under halvparten, skattefritt.
- Du leier ut ett soverom i en treromsleilighet og deler kjøkken og bad: skattefritt.
- Du leier ut hovedetasjen på 110 m² og bor selv i underetasjen på 70 m²: du bruker mindre enn halvparten, og 20 000-kronersgrensen gjelder.
Er fordelingen nær 50/50, avgjør utleieverdien. En lys hovedetasje med kjøkken og stue kan være mer verdt per kvadratmeter enn en kjelleretasje.
Hele boligen: 20 000-kronersgrensen
Leier du ut hele egen bolig, eller mer enn halvparten, er inntekten skattefri hvis brutto leieinntekt i året er 20 000 kr eller mindre. Brutto betyr leien før du trekker fra noe. Over grensen er hele beløpet skattepliktig, ikke bare det som overstiger 20 000 kr.
| Utleie av hele egen bolig | Leieinntekt i 2026 | Skattepliktig | Skatt (22 %) |
|---|---|---|---|
| 4 måneder à 5 000 kr | 20 000 kr | 0 kr | 0 kr |
| 4 måneder à 5 500 kr | 22 000 kr | 22 000 kr | 4 840 kr |
| 12 måneder à 9 000 kr | 108 000 kr | 108 000 kr | 23 760 kr |
Skatten i tabellen er beregnet uten fradrag. Eksemplet viser hvor bratt grensen er: 2 000 kr mer i leie gir 4 840 kr i skatt. Leier du ut i en kort periode og ligger nær grensen, kan det lønne seg å justere leien.
Typiske situasjoner
- Du jobber et år i en annen by og leier ut leiligheten mens du er borte: hele egen bolig, 20 000-kronersgrensen gjelder.
- Du leier ut sokkelen i eneboligen du bor i: del av egen bolig, halvpartsregelen gjelder.
- Du leier ut leiligheten noen uker i sommerferien i perioder under 30 dager: korttidsregelen gjelder, se skatt på korttidsutleie.
- Du har kjøpt en ekstra leilighet for å leie ut: sekundærbolig, full skatteplikt.
Skattefri betyr ikke regelfri
Selv om leien er skattefri, gjelder husleieloven fullt ut. Begge parter kan kreve skriftlig avtale, depositumet kan være maks seks måneders leie og skal stå på særskilt konto i leietakerens navn, og du har ansvar for vedlikehold. Leier du ut et enkelt rom der leietakeren har adgang til din bolig, er oppsigelsesfristen én måned. For en selvstendig sokkelleilighet er den tre måneder hvis ikke annet er avtalt, og du må ha en grunn etter loven for å si opp. Se regler for å leie ut hybel.
Leier du ut hele boligen mens du er borte en periode, kan du avtale kortere tid enn tre år fordi du selv skal bruke boligen igjen. Leietakeren må da ha fått skriftlig beskjed om grunnen senest da avtalen ble inngått.
Når utleien likevel blir skattepliktig
Går du over grensen, skattlegges leieinntekten som alminnelig inntekt med 22 %. Du må da føre inntekten i skattemeldingen, og det kan være lurt å endre skattekortet i løpet av året for å unngå restskatt. Se hvordan og når skatten betales. Hvilke kostnader som kan trekkes fra, finner du i skatt på leieinntekter.