Når leieinntektene dine er skattepliktige, betaler du skatt av overskuddet, ikke av hele leien. Du kan trekke fra kostnader til vedlikehold, kommunale avgifter, forsikring og fellesutgifter. Påkostninger, altså forbedringer som gir boligen høyere standard enn den hadde, kan du ikke trekke fra. Skillet mellom vedlikehold og påkostning er der flest gjør feil.
Reglene gjelder inntektsåret 2026 og utleie som er skattepliktig, typisk en sekundærbolig. Er utleien skattefri, for eksempel en hybel i egen bolig, har du heller ingen fradrag å føre.
Kort fortalt
- Du skattlegges for overskuddet: leieinntekt minus kostnader du har rett til å trekke fra.
- Vedlikehold, kommunale avgifter, forsikring og fellesutgifter gir fradrag.
- Påkostninger som hever standarden, gir ikke fradrag som kostnad.
- Depositumet er ikke leieinntekt; det står på konto i leietakerens navn og tilhører leietakeren.
Hva regnes som leieinntekt?
Husleien du får inn, er den klare hovedposten. Summer det leietakeren faktisk har betalt for bruk av boligen i løpet av 2026. Er du usikker på om tillegg som leietakeren betaler til deg, for eksempel for strøm eller internett, skal regnes med, sjekk Skatteetatens veiledning for utleie.
Depositumet er ikke leieinntekt. Det står på en særskilt konto i leietakerens navn, og ingen av dere kan disponere det mens leieforholdet varer. Rentene tilhører leietakeren.
Kostnader som gir fradrag
- Kommunale avgifter for boligen du leier ut.
- Fellesutgifter i sameie eller borettslag.
- Forsikring av boligen.
- Vedlikehold som setter boligen tilbake til standarden den hadde.
Listen er ikke uttømmende, men dette er postene de fleste utleiere har hvert år. Ta vare på fakturaer og kvitteringer for alt du fører opp. Kostnader som gjelder din egen bolig eller privat forbruk, hører ikke med, selv om de er betalt samme dag.
Vedlikehold eller påkostning?
Hovedregelen: Vedlikehold holder boligen i den standarden den hadde. Påkostning gir den en høyere standard enn den hadde. Noen eksempler:
| Tiltak | Vurdering |
|---|---|
| Male slitte vegger | Vedlikehold |
| Bytte slitt laminat med tilsvarende gulv | Vedlikehold |
| Reparere en lekkasje og skadene den laget | Vedlikehold |
| Bytte ødelagt oppvaskmaskin med en tilsvarende | Vedlikehold |
| Bygge nytt bad der det ikke var bad | Påkostning |
| Innrede loftet til et ekstra soverom | Påkostning |
| Pusse opp et gammelt bad til vesentlig høyere standard | Kan være delvis påkostning |
Den siste raden er det typiske grensetilfellet. Når du pusser opp og samtidig hever standarden, kan det hende at bare deler av kostnaden regnes som vedlikehold. Ved store beløp bør du sjekke med Skatteetaten eller en regnskapsfører før du fører det opp.
Regneeksempel: samme oppussing, to vurderinger
Du har en sekundærbolig med 150 000 kr i leieinntekt i 2026. Kommunale avgifter, fellesutgifter og forsikring er til sammen 45 000 kr. I tillegg bruker du 60 000 kr på badet.
| Badet er vedlikehold | Badet er påkostning | |
|---|---|---|
| Leieinntekt | 150 000 kr | 150 000 kr |
| Faste kostnader | − 45 000 kr | − 45 000 kr |
| Bad | − 60 000 kr | 0 kr |
| Overskudd | 45 000 kr | 105 000 kr |
| Skatt (22 %) | 9 900 kr | 23 100 kr |
Forskjellen er 13 200 kr i skatt. Derfor lønner det seg å dokumentere hvordan badet var før, slik at du kan vise hva som var nødvendig for å komme tilbake til samme standard.
Typiske feil ved fradrag
- Påkostning ført som vedlikehold. Et helt nytt kjøkken med høyere standard enn det gamle er ikke bare vedlikehold.
- Glemte faste kostnader. Forsikring og fellesutgifter blir lett borte fordi de betales automatisk.
- Fradrag for skattefri utleie. Leier du ut en hybel i egen bolig og bruker minst halvparten selv, er det ingen skattepliktig inntekt å trekke kostnader fra.
- Depositum ført som inntekt. Depositumet er leietakerens penger og hører ikke hjemme i regnestykket.
Dokumenter underveis
Ta bilder før og etter større arbeider, og ta vare på fakturaer som viser hva som ble gjort. Innflyttingsprotokollen fra hvert leieforhold viser også tilstanden på et bestemt tidspunkt. Når det er tid for skattemeldingen, har du alt samlet. Se når og hvordan skatten betales, og bruk skattekalkulatoren for å regne på din bolig. For helheten rundt sekundærbolig, inkludert formuesverdi, se skatt på sekundærbolig.