Vedlikehold av utleiebolig handler mest om å gjøre de rette tingene til rett tid. Du har ansvaret for å holde boligen i samme stand som ved overtakelsen (husleieloven § 5-3), mens leietakeren tar småreparasjoner som kraner, vannlåser, ruter, sikringer og låser. Et fast årshjul og en buffer på kontoen gjør at du oppdager feil før de blir dyre.
Her handler det om planleggingen. Hvem som har ansvar for hva, står i hva utleier må vedlikeholde og hva leietaker må vedlikeholde.
Kort fortalt
- Lag et årshjul med faste sjekkpunkter vår og høst.
- Bruk tiden mellom to leieforhold til maling og større jobber.
- Sett av en fast sum hver måned, så en ny varmtvannsbereder ikke kommer som et sjokk.
- På sekundærbolig gir vedlikehold fradrag, men påkostninger gjør det ikke.
Et enkelt årshjul
| Når | Hva du sjekker |
|---|---|
| Vår | Takrenner og nedløp, tak og beslag etter vinteren, utvendig treverk og maling, drenering rundt grunnmuren |
| Sommer | Større utvendige jobber, beising og maling, vinduer og tetting |
| Høst | Sluk og avløp, filtre i ventilasjon og varmepumpe, frostsikring av utekraner, røykvarslere |
| Vinter | Varmekilder og is på tak, avtalt snørydding, fuktkontroll i kjeller og bad |
Mye av dette kan gjøres på en kort befaring. Avtal tidspunktet med leietakeren i god tid, og bruk anledningen til å høre om det er noe som ikke virker.
Noen av oppgavene kan leietakeren gjøre, hvis det er avtalt. Rens av sluk, bytte av filter i ventilasjonen og testing av røykvarslere er typiske eksempler. Skriv det inn i kontrakten, og følg opp på befaringen at det faktisk er gjort.
Mellom to leieforhold
Den beste tiden for større vedlikehold er når boligen står tom. Etter utflyttingsbefaringen vet du hva som må gjøres, og du slipper å koordinere med noen som bor der. Vanlige oppgaver:
- Male vegger som er slitt, særlig i gang og kjøkken.
- Bytte fuger og silikon på bad og kjøkken.
- Sjekke hvitevarer og bytte det som er utslitt.
- Rense sluk og ventilasjon grundig.
- Oppdatere innflyttingsprotokollen, så den nye leietakeren overtar en bolig som er riktig beskrevet.
Skader som skyldes den forrige leietakeren, holder du adskilt og dokumenterer for seg. Se utflyttingsprotokoll for utleiere.
Sett av penger hver måned
Vedlikeholdskostnadene kommer ujevnt. Et praktisk grep er å overføre en fast sum til en egen konto hver gang husleien kommer inn. Et eksempel: leier du ut for 14 000 kr i måneden og setter av 1 000 kr, har du 12 000 kr i bufferen etter ett år. Hvor mye du bør sette av, avhenger av alder og standard på boligen.
Vedlikehold og skattefradrag
Leier du ut en sekundærbolig, er leieinntekten skattepliktig som alminnelig inntekt med 22 %. Du får fradrag for kostnader til vedlikehold, kommunale avgifter, forsikring og fellesutgifter. Påkostninger – oppgradering til en bedre standard enn boligen hadde – gir ikke fradrag.
| Eksempel | Vedlikehold eller påkostning? |
|---|---|
| Male stuen i samme standard | Vedlikehold |
| Bytte en utslitt oppvaskmaskin med en tilsvarende | Vedlikehold |
| Bygge om badet med varmekabler der det ikke var før | Påkostning |
| Bygge ny terrasse | Påkostning |
Regneeksempel: du bruker 20 000 kr på å male og bytte fuger i en sekundærbolig. Med 22 % skatt reduserer fradraget skatten med 4 400 kr. Leier du ut en del av egen bolig og utleien er skattefri, er det heller ingen skattepliktig inntekt å trekke kostnadene fra. Les mer i skatt på utleie av sekundærbolig eller bruk skattekalkulatoren.
Ta vare på papirene
Lagre fakturaer, bilder før og etter og en kort logg over hva som er gjort og når. Det gir grunnlag for fradrag i skattemeldingen, og det viser at du har tatt vedlikeholdsansvaret ditt hvis leietakeren senere mener noe er forsømt.
Et enkelt regneark holder: dato, hva som ble gjort, hvem som gjorde det, kostnad og om det er vedlikehold eller påkostning. Gjør du begge deler i samme jobb – for eksempel bytter et utslitt gulv og samtidig legger varmekabler – be håndverkeren dele opp fakturaen, så er det lettere å skille hva som gir fradrag.