Hva må leietaker vedlikeholde? Leietakeren skal behandle boligen med tilbørlig aktsomhet og har typisk ansvar for utskifting av kraner, vannlåser, ruter, sikringer, låser og lignende. Innvendig vedlikehold, for eksempel maling av vegger, kan legges på leietakeren hvis det er avtalt. Resten av vedlikeholdet ligger hos deg som utleier.
Reglene står i husleieloven kapittel 5. Leierens plikt er i § 5-4, utleierens i § 5-3. Hvor mye leietakeren faktisk skal gjøre, avhenger derfor mye av hva dere har skrevet i leieavtalen.
Kort fortalt
- Leietakeren bytter selv kraner, vannlåser, ruter, sikringer, låser og tilsvarende småting.
- Innvendig vedlikehold som maling er leietakerens ansvar bare hvis det står i avtalen.
- Leietakeren skal behandle boligen med tilbørlig aktsomhet og kan måtte dekke skader som skyldes uaktsomhet.
- Alt som ikke er lagt på leietakeren, er utleierens ansvar etter § 5-3.
Småreparasjonene leietakeren tar selv
Loven nevner en gruppe ting som slites og går i stykker ved vanlig bruk, og som det er naturlig at den som bor der ordner. I praksis betyr det:
- Kraner: en kran som drypper eller har slitt pakning, skal leietakeren bytte eller reparere.
- Vannlåser: tette vannlåser under vask og servant skal leietakeren rense, og bytte hvis de er ødelagt.
- Ruter: en knust vindusrute skal leietakeren sørge for å få byttet.
- Sikringer: gamle skrusikringer som går, skal leietakeren erstatte.
- Låser: en lås som slutter å virke, skal leietakeren sørge for å få byttet.
Ordet «lignende» i loven åpner for tilsvarende småting. Mange utleiere skriver også inn lyspærer, batterier i røykvarsleren og rens av sluk. Står det i kontrakten, er det ingen tvil når spørsmålet kommer.
Legg merke til at listen gjelder selve delene, ikke anlegget bak dem. Drypper kranen fordi pakningen er slitt, er det leietakerens jobb. Lekker røret inne i veggen bak kranen, er det ditt ansvar som utleier. Det samme gjelder sikringer: leietakeren bytter en sikring som har gått, men feil i selve sikringsskapet eller det elektriske anlegget er utleiers sak.
Maling og annet innvendig vedlikehold må avtales
Innvendig vedlikehold kan legges på leietakeren, men bare ved avtale. Står det ingenting i kontrakten, bør du ikke regne med at leietakeren skal male stuen etter fem år. En enkel formulering kan se slik ut:
Leietaker har ansvar for innvendig vedlikehold av boligen, herunder maling av vegger og tak ved behov. Farge og materialvalg avtales med utleier på forhånd.
Vær konkret. «Leietaker holder boligen i god stand» er for vagt til å bli til en plikt til å male. Les mer om hva en god avtale bør inneholde i guiden om hva som må stå i husleiekontrakten.
Hvem gjør hva – en rask oversikt
| Oppgave | Normalt ansvar |
|---|---|
| Bytte pakning eller kran som drypper | Leietaker |
| Rense eller bytte vannlås | Leietaker |
| Knust vindusrute | Leietaker |
| Sikringer og ødelagte låser | Leietaker |
| Maling og tapetsering innvendig | Leietaker hvis avtalt, ellers utleier |
| Lekkasje i rør i vegg eller gulv | Utleier |
| Tak, fasade, vinduer og dører | Utleier |
| Hvitevarer som følger med | Avklar i kontrakten |
Tabellen viser utgangspunktet. Den motsatte siden av ansvaret er beskrevet i artikkelen om hva utleier må vedlikeholde.
Tilbørlig aktsomhet i hverdagen
I tillegg til småreparasjonene skal leietakeren bruke boligen fornuftig. Det betyr blant annet å lufte bad og kjøkken så det ikke blir fuktskader, å ikke tette avløp med fett og våtservietter, og å slå av vannet og varsle deg ved lekkasje. Skriv inn i kontrakten at feil og skader skal meldes skriftlig uten opphold. En lekkasje som oppdages tidlig, er billig. En som får stå i månedsvis, er det ikke.
Skader som skyldes at leietakeren har vært uaktsom, kan du kreve dekket. Vanlig slit og elde kan du derimot ikke kreve noe for, fordi leietakeren ved utflytting bare skal levere boligen i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra nettopp slit og elde.
Når leietakeren ikke gjør jobben
Hvis en kran har dryppet i et halvt år, eller en knust rute er tapet igjen med papp, gir du beskjed skriftlig og setter en rimelig frist. Ta bilder med dato. Blir det ikke gjort, kan du få jobben utført og kreve kostnaden dekket.
Ved utflytting kan slike krav trekkes fra depositumet, men bare med leietakerens skriftlige samtykke eller en avgjørelse fra Husleietvistutvalget eller domstolen. Se hva som kan trekkes fra depositum og hvordan du dokumenterer ansvaret i artikkelen om leietakers vedlikeholdsansvar.