Hva må utleier vedlikeholde? Plikter og praktiske eksempler

Hva må utleier vedlikeholde? Du skal holde boligen i samme stand som da leietakeren overtok den. Det følger av husleieloven § 5-3. Alt som ikke er lagt på leietakeren – enten av loven eller i kontrakten – er ditt ansvar: bygningen, rør og avløp, det elektriske anlegget, vinduer og dører, og som regel fast utstyr som følger med.

Plikten handler om å bevare standarden, ikke å heve den. Du må ikke pusse opp badet fordi det er gammeldags, men du må sørge for at det fungerer som det gjorde ved innflytting.

Dette er ditt ansvar som utleier

• Bygningen: tak, fasade, grunnmur, takrenner og utvendig maling.
• Rør og avløp: lekkasjer i rør i vegg og gulv, stoppekran, varmtvannsbereder og avløp utenfor selve vannlåsen.
• Elektrisk anlegg: sikringsskap, stikkontakter og fast installasjon. Leietakeren bytter bare selve sikringene.
• Vinduer og dører: karmer, hengsler og tetting. Knuste ruter og låser er leietakerens.
• Våtrom: membran, sluk og fliser som løsner eller lekker av alder.
• Oppvarming og ventilasjon: varmekabler, panelovner, varmepumpe og ventilasjonsanlegg som følger med.

Følger det med hvitevarer, bør kontrakten si hvem som reparerer og bytter dem. Uten en slik avtale blir det lett uenighet, og da er utgangspunktet din plikt til å holde boligen i den standen den hadde.

Samme stand – ikke ny standard

«Samme stand som ved overtakelse» er målestokken. Var kjøkkenet slitt da leietakeren flyttet inn, kan hen ikke kreve et nytt. Virket ventilatoren på badet, skal den fortsatt virke. Derfor er innflyttingsprotokollen viktig også for deg: den viser hva du skal holde ved like, og hva som allerede var slitt. Les hvordan du lager en god en i guiden til innflyttingsprotokoll.

Leietakerens del av ansvaret er beskrevet i hva leietaker må vedlikeholde.

Slik håndterer du en feilmelding

1. Få meldingen skriftlig. En SMS eller e-post med bilde er nok. Da har dere en dato å forholde dere til.
2. Avklar hvem som har ansvaret. Er det en kran eller en sikring, er det leietakerens. Er det et rør i veggen, er det ditt.
3. Svar raskt og si når det blir fikset. Loven har ingen fast frist, men vannlekkasje, strømbrudd og manglende varme om vinteren bør tas samme dag.
4. Avtal tilgang. Gi leietakeren beskjed i god tid om når håndverkeren kommer.
5. Ta vare på dokumentasjonen. Faktura og bilder viser at du har gjort jobben, og trengs til skattemeldingen hvis utleien er skattepliktig.

Når skaden skyldes leietakeren

Er et rør frosset fordi leietakeren slo av varmen i en kuldeperiode, eller er avløpet tett av fett, har leietakeren ikke vist tilbørlig aktsomhet. Da må du fortsatt sørge for at skaden blir utbedret, men du kan kreve kostnaden dekket. Hold kravet adskilt fra husleien og send det skriftlig med kopi av fakturaen. Mer om dette står i artikkelen om utleiers vedlikeholdsansvar.

Utleie i sameie eller borettslag

Leier du ut en leilighet i et sameie eller borettslag, tar fellesskapet seg normalt av tak, fasade, felles rør og andre fellesdeler gjennom fellesutgiftene. Ditt ansvar som utleier er da i hovedsak det som hører til selve leiligheten. Når leietakeren melder en feil, må du først finne ut om den gjelder leiligheten eller fellesdelene, og i så fall melde den videre til styret eller forretningsføreren.

Gi leietakeren husordensreglene ved innflytting. Brudd på dem kan skape problemer for deg som eier, selv om det er leietakeren som bor der.

Vedlikehold og skatt

Leier du ut en sekundærbolig, er leieinntekten skattepliktig, og du får fradrag for kostnader til vedlikehold. Påkostninger – det vil si oppgradering til en bedre standard enn før – gir ikke fradrag. Å bytte et blandebatteri som lekker, med et tilsvarende, er vedlikehold. Å bygge om hele badet til høyere standard er påkostning. Se skatt på utleie av sekundærbolig for detaljene.