Vedlikeholdsansvaret til leietakeren har to deler. Den ene er de løpende småreparasjonene: kraner, vannlåser, ruter, sikringer, låser og lignende, pluss innvendig vedlikehold hvis det er avtalt (husleieloven § 5-4). Den andre er plikten til å behandle boligen med tilbørlig aktsomhet. Bryter leietakeren en av dem, kan du kreve at feilen rettes eller at kostnaden dekkes.
Det leietakeren aldri svarer for, er vanlig slit og elde. Grensen mellom slitasje og skade er det de fleste uenighetene handler om.
Kort fortalt
- Leietakeren svarer for småreparasjoner og for skader som skyldes manglende aktsomhet.
- Vanlig slit og elde kan du ikke kreve dekket, jf. husleieloven kapittel 10.
- Krav må dokumenteres med innflyttingsprotokoll, bilder og kvitteringer.
- Trekk i depositum krever leietakerens skriftlige samtykke eller en avgjørelse fra HTU eller domstol.
Slit og elde eller skade?
Ved utflytting skal leietakeren levere boligen ryddet og rengjort i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slit og elde. Hva som er «vanlig», er en skjønnsvurdering. Jo lenger leieforholdet har vart, jo mer slitasje må du tåle.
| Typisk slit og elde | Typisk skade |
|---|---|
| Matt lakk på gulvet i gang og kjøkken | Dype riper eller hakk etter møbler som er dratt |
| Vegger som er litt falmet eller grå | Hull i dør eller gipsvegg |
| Slitte dørhåndtak og brytere | Brannmerker i benkeplaten |
| Fuger som har mørknet med årene | Muggskader etter at badet ikke er luftet |
Tabellen er ikke fasit. Er du usikker på en konkret sak, kan Husleietvistutvalget (HTU) avgjøre den.
Når leietakeren ikke gjør det som er avtalt
Forsømt vedlikehold er ofte mer kostbart enn selve feilen. En dryppende kran som ingen fikser, eller en lekkasje som ikke blir meldt, kan gi fuktskader i skap og gulv. Har leietakeren ikke meldt fra, eller latt være å gjøre en jobb som er hens ansvar, kan følgeskaden også være et krav mot leietakeren.
Gå frem slik:
- Gi skriftlig beskjed om hva som må gjøres, og sett en rimelig frist.
- Ta bilder med dato før og etter fristen.
- Blir det ikke gjort, få jobben utført og send kravet skriftlig med faktura.
- Hold kravet adskilt fra husleien, så det ikke blandes sammen med ubetalt leie.
Dokumentasjonen avgjør
Et erstatningskrav står og faller på bevis for at skaden oppstod i leieperioden. Uten en innflyttingsprotokoll er det din påstand mot leietakerens. Med en protokoll som beskriver hvert rom, med bilder og signatur fra begge parter, er det lett å vise hva som er nytt. Les hvordan du bruker den ved avslutning i guiden til utflyttingsprotokoll.
Beløpet må også kunne forsvares. Krev det det faktisk koster å sette i samme stand, og ta hensyn til at en gammel benkeplate ikke var ny. Et krav om full pris på nytt materiale for noe som var ti år gammelt, blir ofte redusert.
Eksempel: en benkeplate i laminat har fått et brennmerke. Platen var tolv år gammel, og en ny koster 8 000 kr montert. Krever du hele beløpet, vil leietakeren trolig bestride det, fordi platen uansett nærmet seg utskifting. Et krav som tar hensyn til alderen, er lettere å bli enige om, og sparer dere begge for en sak i Husleietvistutvalget.
Trekk i depositumet
Depositumet står på en særskilt konto i leietakerens navn, og ingen av dere kan disponere det på egen hånd (husleieloven § 3-5). Du får bare utbetalt for skader hvis leietakeren samtykker skriftlig, eller hvis du har en rettskraftig avgjørelse, for eksempel fra HTU.
Krever leietakeren depositumet utbetalt, varsler banken deg. Da har du fem uker på å dokumentere at du har reist søksmål – i praksis ved å klage saken inn for HTU – eller kreve skyldig leie utbetalt etter reglene i § 3-5. Et brev eller en e-post til leietakeren stopper ikke fristen. Gjør du ingenting, utbetales beløpet til leietakeren. Se depositum ved skader og hva som kan trekkes for flere eksempler.
Forebygg i kontrakten
De fleste tvister kan unngås med en tydelig avtale. Skriv hvilke vedlikeholdsoppgaver leietakeren har, at feil skal meldes skriftlig uten opphold, og hvordan boligen skal leveres ved utflytting. Nyttige punkter å ta med:
- hvem som bytter lyspærer, batterier og filtre i ventilasjonen,
- om leietakeren har ansvar for innvendig maling,
- hvordan sluk og avløp skal holdes rene,
- at boligen skal leveres ryddet og rengjort, inkludert hvitevarer.
Hva som hører hjemme på lista, står i hva leietaker må vedlikeholde.