Skader som går utover vanlig slit og elde, kan dekkes av depositumet, men bare hvis leieren samtykker skriftlig eller du får medhold i Husleietvistutvalget eller retten. Leieren skal levere boligen tilbake i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slit og elde (husleieloven kapittel 10). Det er grensen mellom skade og slitasje som avgjør om du får dekning.
Under går vi gjennom depositum ved skader i tre trinn: hvordan du vurderer skaden, hvordan du dokumenterer den, og hvordan du setter et beløp som holder.
Kort fortalt
- Vanlig slit og elde er utleierens ansvar. Skader utover det kan kreves dekket.
- Uten innflyttingsprotokoll er det vanskelig å bevise at en skade er ny.
- Beløpet bør bygge på faktura eller tilbud og ta hensyn til alderen på det som er skadet.
- Du kan ikke trekke selv. Leieren må samtykke skriftlig, eller kravet må avgjøres av HTU eller retten.
Skade eller vanlig slit?
Det finnes ingen fast liste over hva som er vanlig slit. Vurderingen avhenger av hvor lenge leieforholdet har vart, hvordan boligen var ved start, og hva som er normal bruk av en bolig. Tabellen gir typiske eksempler, men hver sak må vurderes konkret.
| Typisk vanlig slit | Typisk skade |
|---|---|
| Små merker i veggen etter møbler | Hull etter hyller eller TV-feste som ikke er avtalt |
| Matt og bruksslitt parkett etter flere år | Dype riper eller vannskade i gulvet |
| Falmet maling | Tusj, tape eller maling i avvikende farge uten avtale |
| Løse hengsler etter lang bruk | Knust benkeplate, brannmerke eller knust speil |
Husleieloven kapittel 5 fordeler vedlikeholdet. Utleieren skal holde husrommet i samme stand som ved overtakelse (§ 5-3). Leieren skal behandle det med tilbørlig aktsomhet og har visse vedlikeholdsplikter (§ 5-4), typisk utskifting av enkle ting som sikringer og vannlåser. Se hva leietaker må vedlikeholde.
Dokumentasjon som holder
En skade er bare verdt det du kan bevise. Det sterkeste beviset er to bilder av samme sted: ett fra innflyttingsprotokollen og ett fra utflyttingen. Ta bildene med dato, ta både oversiktsbilder og nærbilder, og beskriv skaden konkret i protokollen.
- Innflyttingsprotokoll med bilder, signert av begge
- Utflyttingsprotokoll med bilder, helst signert av begge
- Faktura, kvittering eller tilbud på utbedring
- Kjøpsdato eller alder på gjenstanden som er skadet
Mangler du innflyttingsprotokoll, står du svakere, men ikke nødvendigvis uten sjanse. Annonsebilder, bilder fra visning og eldre korrespondanse kan også brukes. Se utflyttingsprotokoll for utleiere.
Slik setter du et rimelig beløp
Kravet skal dekke tapet ditt, ikke gi deg en ny og bedre bolig. En benkeplate som var tolv år gammel og allerede slitt, kan ikke uten videre erstattes med en ny på leierens regning. Et krav som tar hensyn til alder og tidligere slitasje, er lettere for leieren å godta og står sterkere hvis saken havner i HTU. Det samme gjelder arbeidstimer: krever du betaling for egen innsats, oppgi antall timer og en timepris som er rimelig for arbeidet.
Regneeksempel: Et brannmerke i en benkeplate som ble montert for fire år siden. Tilbudet på ny benkeplate er 12 000 kr inkludert montering. Du regner med at benkeplaten ellers ville vart i rundt tolv år, og at det gjensto åtte år. Et rimelig krav kan da være om lag 8 000 kr, altså to tredjedeler av kostnaden. Regnemåten er ikke fastsatt i loven, men gir et krav som er lett å forklare.
Fra skade til utbetaling fra depositumet
Send kravet skriftlig til leieren med bilder, beløp og begrunnelse, og foreslå en fordeling av depositumet. Godtar leieren, signerer dere på utbetalingen. Godtar leieren deler av kravet, gjør opp det dere er enige om og la resten stå.
Krever leieren utbetaling av hele beløpet, varsler banken deg. Du har da fem uker til å klage saken inn for Husleietvistutvalget eller reise søksmål, og dokumentere det. Et brev til leieren stopper ikke fristen. Gjør du ikke det, utbetales depositumet til leieren. Se tvist om depositum.
Når skaden er større enn depositumet
Depositumet er en sikkerhet, ikke et tak for ansvaret. Er skaden større enn depositumet, kan du kreve resten direkte fra leieren. Det er likevel tyngre å få inn penger som ikke står på en sperret konto, og det er én grunn til å vurdere et depositum nær taket på seks måneders leie for boliger med høy standard.