Tvist om depositum: slik går du frem som utleier

Blir du og leieren uenige om depositumet, kan pengene bare utbetales etter skriftlig samtykke eller en rettskraftig avgjørelse. Tvister om depositum løses i Husleietvistutvalget (HTU) eller i forliksrådet og domstolene. Krever leieren utbetaling mens dere er uenige, har du fem uker fra bankens varsel til å dokumentere søksmål. En klage til HTU regnes i praksis som det.

De fleste tvister om depositum handler om hva som er skade og hva som er vanlig slit, og om hvor mye en utbedring skal koste. Du vinner dem med dokumentasjon og rimelige beløp, ikke med å holde på pengene.

Bygg saken før du krever

Det som avgjør en tvist, er vanligvis det du har på papiret. Samle dette før du sender kravet:

• Innflyttingsprotokoll med bilder som viser tilstanden ved start.
• Utflyttingsprotokoll med bilder av det samme stedet etter utflytting.
• Kontrakten, særlig punktene om depositum, vedlikehold og tilbakelevering.
• Dokumentasjon på beløpet: faktura, kvittering eller skriftlig tilbud.
• Korrespondanse med leieren om skaden eller rengjøringen.

Leieren skal levere boligen ryddet og rengjort, i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slit og elde (husleieloven kapittel 10). Kravet ditt må vise at avviket går utover dette. Se depositum ved skader for hvordan du skiller skade fra slitasje.

Forhandle, og del opp beløpet

Send kravet skriftlig med bilder og beløp, og gi leieren en rimelig frist til å svare. Mange uenigheter handler om størrelsen på beløpet, ikke om skaden i seg selv. Et krav som tar hensyn til alder og tidligere slitasje på det som er skadet, er lettere å godta, og står sterkere hvis saken går videre.

Del opp oppgjøret. Er depositumet 54 000 kr og dere er uenige om 8 000 kr, kan dere signere på utbetaling av 46 000 kr til leieren nå. Det omstridte beløpet står igjen på kontoen til saken er løst. Det senker temperaturen og viser at du ikke holder på pengene uten grunn.

Vurder også hva saken er verdt for deg. Et krav på 2 000 kr for en flekk på teppet kan koste mer tid enn det gir. Et krav på 25 000 kr for vannskade i baderomsgulvet er noe annet. Velg kampene, og vær raus der kravet er svakt dokumentert.

Femukersfristen styrer tempoet

Leieren kan når som helst gå til banken og kreve depositumet utbetalt. Banken varsler deg, og fra varselet har du fem uker til å dokumentere at du har reist søksmål. En klage til HTU regnes i praksis som det. E-poster eller brev til leieren stopper ikke fristen. Gjelder uenigheten skyldig leie, kan du i stedet kreve den utbetalt etter bankregelen, se under.

Har leieren ikke krevd utbetaling, løper ingen slik frist, men det er ingen grunn til å vente. Jo lenger det går, jo vanskeligere blir det å dokumentere hva som skjedde. Fristene er forklart nærmere i regler for tilbakebetaling av depositum.

Tvist om depositum: HTU eller domstolene

Husleietvistutvalget (HTU) behandler tvister mellom leier og utleier. Fra 1. januar 2026 er HTU en del av Husbanken og dekker hele landet. Saken meldes inn via htu.no. En avgjørelse fra HTU kan ha samme virkning som en dom, og banken kan utbetale depositumet på grunnlag av den.

Forliksrådet og domstolene er alternativet. For de fleste depositumstvister er HTU et naturlig førstevalg, fordi utvalget er laget for nettopp husleiesaker. Er saken stor eller juridisk komplisert, bør du snakke med en advokat med husleierett før du velger vei.

Når leieren også skylder husleie

Gjelder uenigheten ubetalt leie etter at leieforholdet er slutt, kan bankregelen i § 3-5 gi en raskere vei. Banken kan betale ut til deg hvis dere skriftlig har avtalt at leien skal godskrives en annen konto i samme bank, du har dokumentert kravet, og leieren ikke dokumenterer søksmål innen fem uker etter bankens varsel. Regelen gjelder bare leie. Skader og rengjøring må fortsatt avgjøres ved samtykke eller avgjørelse. For ubetalt leie mens leieforholdet varer, se når leietaker ikke betaler husleie.