Kort forklart sier husleieloven dette til deg som utleier: ha en skriftlig avtale, ta maks seks måneders depositum på konto i leierens navn, øk leien bare med KPI én gang i året eller til gjengs leie etter 2 år og 6 måneder, hold boligen i samme stand som ved overtakelsen, og si bare opp med lovlig grunn, skriftlig og begrunnet.
Her er de ti reglene du oftest trenger, med paragrafene de står i. Vil du ha mer bakgrunn, se husleieloven forklart kapittel for kapittel.
Kort fortalt
- Depositum: maks seks måneders leie, på særskilt konto i leierens navn (§ 3-5).
- Husleieøkning: KPI én gang i året, med minst én måneds skriftlig varsel (§ 4-2).
- Tidsbestemt boligavtale: minst tre år, med få unntak (§ 9-3).
- Utleiers oppsigelse: tre måneders frist, skriftlig og begrunnet (§§ 9-6 og 9-7).
Før leieforholdet starter
1. Skriftlig avtale (§ 1-4). Begge parter kan kreve at avtalen er skriftlig. Bruk en kontrakt som dekker leie, depositum, varighet og oppsigelse, for eksempel en gratis husleiekontrakt.
2. Depositum (§ 3-5). Maks seks måneders leie, på særskilt konto i leierens navn. Du betaler for å opprette kontoen, og rentene tilhører leieren. Med leie 10 000 kr er maks depositum 60 000 kr.
3. Garanti (§ 3-6). Kan brukes i stedet for eller i tillegg til depositum, men garanti og depositum kan til sammen ikke overstige seks måneders leie.
4. Tidsbestemt avtale (§ 9-3). Minst tre år for bolig. Ett år kan avtales for lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig når du bor i samme hus. Er avtalen kortere enn loven tillater, anses den som tidsubestemt.
Mens leieforholdet varer
5. KPI-regulering (§ 4-2). Leien kan justeres med KPI-endringen siden forrige leiefastsetting, tidligst ett år etter og med minst én måneds skriftlig varsel. Regn ut beløpet i kalkulatoren for indeksregulering.
6. Gjengs leie (§ 4-3). Har leien stått uten annen endring enn KPI i minst 2 år og 6 måneder, kan hver av partene kreve gjengs leie. Ny leie gjelder tidligst seks måneder etter skriftlig krav.
7. Vedlikehold (kapittel 5). Du skal holde boligen i samme stand som ved overtakelsen (§ 5-3). Leieren skal behandle den med tilbørlig aktsomhet og har typisk ansvar for utskifting av ting som kraner, vannlåser, sikringer og låser (§ 5-4).
Når leieforholdet slutter
8. Oppsigelse (§§ 9-5 til 9-7). Du kan bare si opp en tidsubestemt avtale ved egen bruk, riving eller ombygging, mislighold eller annen saklig grunn. Fristen er tre måneder fra utløpet av kalendermåneden, hvis ikke annet er avtalt. Oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet og opplyse om protestretten og tvangsfravikelse – ellers er den ugyldig. For et enkelt rom i din egen bolig er fristen én måned, og du trenger verken grunn eller begrunnelse, men oppsigelsen må være skriftlig.
9. Protest og rimelighet (§§ 9-8 og 9-9). Leieren kan protestere innen én måned. Da må du reise søksmål innen tre måneder etter protestfristen, og en urimelig oppsigelse kan kjennes uten virkning.
10. Tilbakelevering (kapittel 10). Leieren skal levere boligen ryddet og rengjort, i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slit og elde. Depositumet utbetales etter skriftlig samtykke fra den andre parten. Krever leieren pengene og du har krav, må du innen fem uker etter bankens varsel kreve skyldig leie utbetalt eller dokumentere at du har reist søksmål.
Når noe går galt
Ved vesentlig mislighold, for eksempel vesentlig betalingsmislighold, kan du heve avtalen (§ 9-10). Har kontrakten en fravikelsesklausul, kan du ved manglende betaling begjære fravikelse hos namsmannen uten dom, etter et varsel som gir leieren 14 dagers frist til å betale. Mer i leietaker betaler ikke husleie.
Tvister kan bringes inn for Husleietvistutvalget (HTU), som fra 1. januar 2026 er en del av Husbanken og dekker hele landet. Reglene satt opp etter når i leieforholdet du møter dem, finner du i husleielovens regler gjennom leieforholdet.
Merk om lovforslag: Regjeringen varslet i 2025 at den vil foreslå fem års minstetid for tidsbestemte avtaler (ett år for sokkelbolig), forbud mot bindingstid, rett til markedsleie hvert tredje år og bindende minstekrav til standard. Per september 2026 er ingenting av dette vedtatt.