Depositum ved utleie: slik gjør du det riktig fra start

Depositum ved utleie følger reglene i husleieloven § 3-5: høyst seks måneders leie, på en særskilt konto i leierens navn, og du betaler for å opprette kontoen. Det viktigste arbeidet gjør du før innflytting. En tydelig klausul i kontrakten og en god innflyttingsprotokoll avgjør mye av hvor lett det blir å få dekket et krav senere.

Rekkefølgen under er laget for at du aldri skal stå uten sikkerhet: kontrakten signeres først, deretter opprettes kontoen, og nøklene kommer til slutt.

Depositum ved utleie: seks steg før innflytting

1. Bestem beløpet. Maks seks måneders leie. Vurder risiko og hva som er rimelig for boligen. Se hvor mye depositum du kan kreve.
2. Skriv klausulen. Beløp, at det settes på depositumskonto i leierens navn, og frist for innbetaling.
3. Vurder tilleggsklausuler. Skal depositumet følge leien? Skal leien betales til en konto i samme bank som depositumskontoen?
4. Opprett kontoen. Du velger bank og betaler opprettelsen.
5. Kontroller innbetalingen. Se at beløpet står på kontoen før nøkkelovergang.
6. Dokumenter boligen. Innflyttingsprotokoll med bilder, signert av begge.

Dette bør kontrakten si om depositum

Begge parter kan kreve skriftlig leieavtale (§ 1-4), og for depositumet er skriftlighet avgjørende. En god klausul sier:

• hvor stort depositumet er, i kroner
• at det settes på en særskilt konto i leierens navn
• når det skal være innbetalt, for eksempel senest tre virkedager før overtakelse
• om depositumet skal endres i takt med leien, hvis du ønsker det
• om leien skal godskrives en konto i samme bank som depositumskontoen

Unngå vage formuleringer som «depositum etter avtale» eller «vanlig depositum». Står det ikke et beløp i kroner, blir det vanskelig å kreve innbetaling hvis leieren trekker det ut. De to siste punktene i lista er valgfrie, men får betydning senere. Uten klausul om justering står depositumet fast selv om leien øker. Og banken kan bare betale ut skyldig leie til deg uten samtykke fra leieren hvis dere skriftlig har avtalt at leien skal godskrives en annen konto i samme bank. Resten av innholdet i kontrakten er gjennomgått i hva som må stå i en husleiekontrakt.

Opprett kontoen og få pengene inn

Kontoen skal stå i leierens navn, ha vanlige rentevilkår og være i en finansinstitusjon som har rett til å tilby tjenesten i Norge. Du kan velge bank, men ikke slik at det blir til vesentlig ulempe for leieren. Kostnaden med å opprette kontoen er din.

Med Leasio kan kontrakten signeres med BankID og depositumskontoen bestilles digitalt, til 249 kr inkl. mva. Uansett hvordan du gjør det: sjekk at beløpet faktisk står inne før du leverer nøkler. Å ta imot pengene på egen konto for å flytte dem senere er ikke i tråd med loven.

Kommer ikke pengene innen fristen, bør du ta det opp skriftlig med en gang og utsette overtakelsen. Det er enklere å flytte en innflyttingsdato med noen dager enn å jage et depositum fra en leietaker som allerede bor i boligen.

Innflyttingsprotokollen hører med

Depositumet dekker krav for skader og manglende rengjøring, men bare hvis du kan vise hva som er nytt. Leieren skal levere tilbake boligen i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slit og elde. Uten en beskrivelse av standen ved innflytting blir det ord mot ord.

Gå gjennom boligen sammen med leieren, ta daterte bilder av vegger, gulv, benkeplater, hvitevarer og inventar, og la begge signere. Noter eksisterende merker og skader konkret, for eksempel «riper i parkett ved balkongdør, ca. 20 cm», i stedet for «normal stand». Jo mer presist protokollen beskriver utgangspunktet, desto lettere er det å skille nye skader fra gamle. Se innflyttingsprotokoll ved utleie.

Hvis leieren heller vil ha garanti

Noen leietakere har ikke flere måneders leie liggende. Da kan dere avtale garanti i stedet for depositum, eller en kombinasjon, etter § 3-6. Summen kan ikke overstige seks måneders leie. Vurderingen er beskrevet i garanti i stedet for depositum.