De fleste problemer med depositum skyldes ikke at reglene er vanskelige, men at de ikke blir fulgt. Depositumsreglene i husleieloven § 3-5 er korte: maks seks måneders leie, egen konto i leierens navn, utleier betaler opprettelsen, og ingen tar ut penger alene. Feilene under går igjen hos private utleiere, og flere av dem kan koste deg hele kravet.
Leter du etter en gjennomgang av selve reglene, start med oversikten over depositumsreglene. Her handler det om hva som går galt.
Kort fortalt
- Depositum på egen konto eller i kontanter er i strid med loven, uansett hva leieren har sagt ja til.
- Du kan ikke trekke i depositumet uten leierens skriftlige samtykke eller en rettskraftig avgjørelse.
- Krever leieren utbetaling, har du fem uker fra bankens varsel til å dokumentere søksmål eller klage til HTU. Et brev til leieren stopper ikke fristen.
- Uten innflyttingsprotokoll er det vanskelig å bevise at en skade er ny.
Feil ved oppstart
1. Depositumet står på utleiers konto
Det skjer særlig ved utleie til venner og bekjente, der alt gjøres uformelt. Loven krever en særskilt konto i leierens navn. At leieren har godtatt noe annet, endrer ikke det: ved boligleie kan det ikke avtales vilkår som er mindre gunstige for leieren enn loven (§ 1-2). Riktig løsning er en depositumskonto opprettet før innflytting, se regler for depositumskonto.
2. For høyt beløp
Taket er seks måneders leie. Mange glemmer at taket gjelder summen hvis det også er avtalt garanti. Med leie på 10 000 kr kan depositum og garanti til sammen være høyst 60 000 kr. En avtale om 60 000 kr i depositum pluss en garanti på 20 000 kr går altså 20 000 kr over grensen, selv om hver del isolert ser grei ut.
3. Leieren betaler for kontoen
Kostnaden med å opprette depositumskontoen er utleiers. Eldre kontraktsmaler har av og til et punkt om at leieren betaler etableringsgebyret. Det punktet er i strid med § 3-5.
4. Ingen innflyttingsprotokoll
Leieren skal levere boligen tilbake i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slit og elde. Hvis du ikke kan vise hvordan boligen var ved start, står du svakt når du krever dekning for en skade. En protokoll med daterte bilder, signert av begge, tar en halvtime og er ofte det som avgjør en uenighet. Se innflyttingsprotokoll ved utleie.
Feil underveis
5. Bruke depositumet til forsinket leie
Mens leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere beløpet alene. Er leien forsinket, må du purre og eventuelt sende varsel om tvangsfravikelse. Depositumet er sikkerhet for oppgjøret etter at leieforholdet er slutt, ikke en buffer du kan hente fra underveis.
6. Holde tilbake rentene
Rentene tilhører leieren, og leieren kan kreve dem utbetalt underveis. Du har ingen rett til å nekte det eller beholde renter som sikkerhet.
Feil ved utflytting
7. Trekke uten samtykke
Du kan ikke bestemme alene at deler av depositumet går til deg. Utbetaling krever at leieren samtykker skriftlig, eller at Husleietvistutvalget eller retten har avgjort saken. Send et skriftlig krav med dokumentasjon, som bilder, kvitteringer og tilbud fra håndverker, og la leieren ta stilling. Er leieren uenig i deler av kravet, kan dere gjøre opp det dere er enige om og la resten stå. Hvilke krav som er rimelige, står i hva kan trekkes fra depositumet.
8. Oversitte fristen på fem uker
Den dyreste feilen. Krever leieren depositumet utbetalt, sender banken deg et varsel. Innen fem uker må du dokumentere at du har reist søksmål, og en klage til Husleietvistutvalget regnes i praksis som det. Gjelder kravet skyldig leie, kan du i stedet kreve den utbetalt etter bankregelen i § 3-5, hvis vilkårene er oppfylt. Gjør du ingen av delene, betaler banken hele beløpet til leieren, selv om du har et godt begrunnet krav. En e-post eller et brev til leieren stopper ikke fristen. Legg datoen i kalenderen samme dag varselet kommer.
Slik følger du depositumsreglene i praksis
| Når | Gjør dette |
|---|---|
| Før signering | Sjekk at beløpet er under seks måneders leie, og at kontrakten sier depositumskonto i leierens navn. |
| Før nøkkelovergang | Opprett kontoen, betal opprettelsen og se at pengene står inne. |
| Innflytting | Innflyttingsprotokoll med bilder, signert av begge. |
| Underveis | Krev inn forsinket leie på vanlig måte. La depositumet stå. |
| Utflytting | Utflyttingsprotokoll, skriftlig krav med dokumentasjon, og kalenderpåminnelse ved varsel fra banken. |
Mange av feilene kommer av at kontrakt og konto håndteres hver for seg. I Leasio signeres kontrakten med BankID og depositumskontoen bestilles i samme løp, slik at beløp og kontoinformasjon henger sammen. Flere feil som ikke handler om depositum, finner du i vanlige feil utleiere gjør.