Depositumsreglene for utleiere i Norge står i husleieloven § 3-5. Hovedreglene er få: depositumet kan være på høyst seks måneders leie, det skal stå på en egen konto i leierens navn, du betaler for å opprette kontoen, og ingen av dere kan ta ut pengene alene mens leieforholdet varer.
Når leieforholdet er over, utbetales pengene når den andre parten har samtykket skriftlig, eller etter en avgjørelse fra Husleietvistutvalget eller domstolene. Under finner du reglene i den rekkefølgen du møter dem som utleier.
Kort fortalt
- Depositumet kan være på maks seks måneders leie. Har du også garanti, gjelder grensen for summen av de to.
- Pengene skal stå på en særskilt konto i leierens navn, og du som utleier betaler for å opprette den.
- Rentene tilhører leieren, som kan kreve dem utbetalt underveis.
- Utbetaling krever skriftlig samtykke fra den andre parten eller en rettskraftig avgjørelse.
Før innflytting: beløp og avtale
Du bestemmer selv om du vil kreve depositum, og hvor stort det skal være innenfor taket. Med en månedsleie på 14 000 kr kan depositumet være inntil 84 000 kr. Hva som er et fornuftig nivå for din bolig, ser vi nærmere på i artikkelen om hvor mye depositum du kan kreve.
Skriv beløpet inn i leieavtalen. Begge parter kan kreve skriftlig avtale (§ 1-4), og en skriftlig avtale gjør oppgjøret mye enklere senere. Vil du at depositumet skal justeres når leien endres, må også det stå i avtalen. Uten en slik klausul står beløpet fast.
Gjør også en innflyttingsprotokoll med bilder før leieren får nøklene. Depositumet er mest verdt når du kan vise hvordan boligen var ved start.
Kontoen: eier, bank og kostnad
Depositumet skal settes på en særskilt konto i leierens navn, med vanlige rentevilkår, i en finansinstitusjon som har rett til å tilby tjenesten i Norge. Du kan velge bank, så lenge valget ikke er til vesentlig ulempe for leieren. Leieren plikter ikke å opprette konto i utlandet.
Kostnaden med å opprette kontoen er din, mens leieren betaler inn selve beløpet. Gjennom Leasio koster en depositumskonto 249 kr inkl. mva., og du kan også tilby leieren depositumsgaranti. Flere detaljer står i reglene for depositumskonto.
Mens leieforholdet varer
Pengene er sperret. Verken du eller leieren kan disponere beløpet på egen hånd, heller ikke når leien er forsinket. Ubetalt leie underveis må du kreve inn på vanlig måte, med purring og eventuelt varsel om tvangsfravikelse. Se hva du gjør når leietakeren ikke betaler.
Rentene er leierens, og leieren kan kreve dem utbetalt uten at resten av depositumet blir berørt.
Depositumsreglene i én tabell
| Tema | Regel |
|---|---|
| Beløp | Maks seks måneders leie, depositum og garanti til sammen |
| Konto | Særskilt konto i leierens navn, med vanlige rentevilkår |
| Opprettelse | Utleier betaler |
| Renter | Tilhører leieren |
| Uttak underveis | Ingen av partene kan disponere beløpet alene |
| Leieren krever utbetaling | Utleier har fem uker fra bankens varsel til å dokumentere søksmål (klage til HTU regnes i praksis som det) eller kreve skyldig leie etter bankregelen |
| Skyldig leie etter opphør | Banken kan betale til utleier når vilkårene i § 3-5 er oppfylt |
Når leieforholdet er slutt
Leieren skal levere boligen ryddet og rengjort, i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slit og elde (husleieloven kapittel 10). Har du krav for skader, manglende rengjøring eller skyldig leie, kan kravet dekkes av depositumet, men bare med leierens skriftlige samtykke eller en avgjørelse i din favør.
Er dere enige, signerer dere begge, og banken betaler ut. Krever leieren hele beløpet og du er uenig, varsler banken deg. Da har du fem uker fra varselet til å dokumentere at du har reist søksmål. En klage til Husleietvistutvalget regnes i praksis som det. En e-post eller et brev til leieren stopper ikke fristen, og gjør du ingenting, går pengene til leieren. For skyldig leie finnes en egen regel: banken kan betale til deg hvis dere skriftlig har avtalt at leien skal godskrives en konto i samme bank, du har dokumentert kravet, og leieren ikke innen fem uker etter bankens varsel dokumenterer å ha reist søksmål. Hele prosessen er beskrevet i regler for tilbakebetaling av depositum.
Garanti som alternativ
Etter § 3-6 kan dere avtale garanti i stedet for, eller i tillegg til, depositum. Summen kan fortsatt ikke overstige seks måneders leie. Fordeler og ulemper for deg som utleier finner du i depositum eller garanti.