Du kan kreve inntil seks måneders leie i depositum. Leier du ut for 12 000 kr i måneden, er taket 72 000 kr. Grensen står i husleieloven § 3-5, og det finnes ingen minstegrense.
Spørsmålet om hvor mye depositum man kan kreve har altså et enkelt juridisk svar. Det vanskeligere spørsmålet er hvor mye du bør kreve. Et høyt depositum gir bedre sikkerhet, men kan gjøre det tyngre for gode søkere å si ja. Samtidig er depositumet ofte den viktigste sikkerheten du har for ubetalt leie og skader når leieforholdet er over.
Kort fortalt
- Taket er seks måneders leie, regnet ut fra månedsleien i avtalen.
- Har du både depositum og garanti, gjelder taket for summen av dem (§ 3-6).
- Dere kan avtale at depositumet justeres når leien endres. Ellers står beløpet fast.
- Et beløp under taket er helt lovlig, og det trenger ikke være et helt antall måneder.
Hvor mye depositum: seks måneders leie i kroner
| Månedsleie | Tre måneders leie | Maks depositum (seks måneder) |
|---|---|---|
| 9 000 kr | 27 000 kr | 54 000 kr |
| 12 000 kr | 36 000 kr | 72 000 kr |
| 15 000 kr | 45 000 kr | 90 000 kr |
| 20 000 kr | 60 000 kr | 120 000 kr |
Grensen regnes ut fra leien som er avtalt. Øker leien senere, kan du ikke kreve mer depositum, med mindre dere har avtalt at depositumet skal følge leien. Vil du regne på andre beløp, kan du bruke depositumskalkulatoren.
Når du også vil ha garanti
§ 3-6 lar deg avtale garanti i stedet for eller i tillegg til depositum. Da er det summen som ikke kan overstige seks måneders leie. Er leien 12 000 kr og du tar 36 000 kr i depositum, kan garantien være på høyst 36 000 kr. Seks måneder i depositum og en garanti oppå er ikke lov.
Regelen hindrer at en utleier stabler flere sikkerheter oppå hverandre. Det er den samlede sikkerheten som teller, ikke hva den kalles. Kombinasjoner av depositum og garanti, og hva du gjør når leieren foreslår en garanti, er forklart i garanti i stedet for depositum.
Skal depositumet følge leien?
Depositumet står på det beløpet dere avtalte, med mindre avtalen sier at det skal endres i takt med leien. Har du en slik klausul, kan beløpet justeres når leien endres.
Eksempel: Leien KPI-reguleres fra 12 000 til 12 360 kr. Depositumet var seks måneders leie, altså 72 000 kr. Nytt beløp blir 6 × 12 360 = 74 160 kr, og leieren setter inn 2 160 kr ekstra på kontoen. Uten klausulen kan du ikke kreve påfyll. Les mer om indeksregulering av husleie.
Slik velger du et fornuftig nivå
Tenk på hva depositumet faktisk skal dekke: leie som er ubetalt når leieforholdet slutter, skader utover vanlig slit og elde, og rengjøring eller rydding leieren ikke har gjort. Hvor store slike krav realistisk kan bli, varierer mye fra bolig til bolig.
Et praktisk spørsmål å stille seg: Hva koster det verste realistiske utfallet? For en leilighet til 12 000 kr kan to måneder ubetalt leie og en ny benkeplate fort passere 30 000 kr. Da gir tre måneders depositum liten margin, mens seks måneder gir god dekning. Gå gjennom disse punktene:
- En møblert bolig med dyrt inventar taler for et høyere beløp.
- For en hybel med lav leie er taket lavt uansett, og da har hver måned mer å si.
- God betalingshistorikk og gode referanser reduserer risikoen. Se kredittsjekk av leietaker.
- Et høyt depositum kan stoppe søkere som ikke har mye oppspart. Da kan garanti være et alternativ som gir deg samme sikkerhet.
Hvis avtalen sier mer enn loven tillater
Et depositum over seks måneders leie, eller depositum og garanti som til sammen går over taket, er i strid med husleieloven. Ved boligleie kan det ikke avtales vilkår som er mindre gunstige for leieren enn loven (§ 1-2), så det gjelder selv om leieren har skrevet under. Oppdager du at avtalen din har et for høyt beløp, bør du rette det med leieren før det blir en sak for Husleietvistutvalget.
Er du i tvil om en klausul holder, bør du få en advokat med husleierett til å se på den før du bruker den.