Depositumsreglene for utleiere i Norge gir deg tydelige rettigheter: du kan kreve inntil seks måneders leie i sikkerhet, du velger bank, og pengene er sperret for leieren så lenge leieforholdet varer. Til gjengjeld har du plikter: kontoen skal stå i leierens navn, du betaler opprettelsen, og du kan ikke ta ut noe uten samtykke eller en avgjørelse.
Under er reglene delt i tre: det du kan, det du må, og det du ikke kan.
Kort fortalt
- Du kan kreve depositum på inntil seks måneders leie og bestemme bank.
- Du må sørge for særskilt konto i leierens navn og betale opprettelsen.
- Du kan ikke disponere pengene alene eller beholde rentene.
- Ved uenighet om oppgjøret er det Husleietvistutvalget eller domstolene som avgjør.
Depositum: dette har du rett til som utleier
- Kreve depositum. Inntil seks måneders leie. Du kan kombinere med garanti, men summen kan ikke overstige taket.
- Velge bank. Så lenge valget ikke er til vesentlig ulempe for leieren.
- Få depositumet justert. Hvis det er avtalt at det skal endres i takt med leien.
- Sperrede penger. Leieren kan ikke ta ut depositumet på egen hånd mens leieforholdet varer.
- Dekning for krav etter utflytting. Skyldig leie, skader utover vanlig slit og elde, og manglende rydding og rengjøring kan dekkes av depositumet når leieren samtykker eller du får medhold.
- Egen regel for skyldig leie. Banken kan betale ut til deg hvis dere har avtalt skriftlig at leien godskrives en konto i samme bank, du dokumenterer kravet, og leieren ikke dokumenterer søksmål innen fem uker etter bankens varsel.
Hvor stort beløp som er fornuftig å kreve, ser vi på i hvor mye depositum kan man kreve.
Dette er du forpliktet til
- Sette depositumet på en særskilt konto i leierens navn, med vanlige rentevilkår.
- Bruke en finansinstitusjon som har rett til å tilby tjenesten i Norge. Leieren plikter ikke å opprette konto i utlandet.
- Dekke kostnaden med å opprette kontoen.
- Dokumentere søksmål eller klage til Husleietvistutvalget innen fem uker hvis banken varsler at leieren krever utbetaling og du har et krav leieren ikke godtar.
Du har også en praktisk plikt overfor deg selv: dokumentere boligens stand ved innflytting. Uten det blir rettighetene dine vanskelige å bruke. Det samme gjelder ved utflytting. Gå gjennom boligen sammen med leieren, noter avvik og ta bilder før nøklene leveres. Et krav som bygger på bilder fra begge tidspunkter, er langt sterkere enn et krav som bygger på hukommelse.
Dette har du ikke lov til
- Ta imot depositumet på egen konto eller i kontanter du beholder.
- Kreve mer enn seks måneders leie, heller ikke ved å legge garanti oppå depositumet.
- La leieren betale for opprettelsen av kontoen.
- Ta ut penger fra kontoen underveis, for eksempel for forsinket leie.
- Beholde rentene. De tilhører leieren, som kan kreve dem utbetalt. Se hvem som får rentene.
- Trekke i depositumet ved oppgjøret uten skriftlig samtykke eller rettskraftig avgjørelse.
Når leieforholdet er slutt
Her møtes rettighetene og pliktene. Du har rett til dekning for dokumenterte krav, men du må få leierens samtykke eller en avgjørelse. Leieren har rett til å få tilbake det som ikke går med til berettigede krav.
Et eksempel: Depositumet er 48 000 kr. Du krever 6 500 kr for et brannmerke i benkeplaten og 3 000 kr for rengjøring. Leieren godtar rengjøringen, men mener brannmerket var der fra før. Dere kan da signere på utbetaling av 3 000 kr til deg og 38 500 kr til leieren, og la de omstridte 6 500 kr stå til saken er avklart. Slik får leieren det meste tilbake raskt, og du beholder sikkerheten for kravet som er uavklart. Veien videre ved uenighet er beskrevet i tvist om depositum.
Når du bør søke råd
Loven er tydelig på kontoen og fristene, men mindre tydelig på hva som er vanlig slit og hva som er skade. Der er det skjønn. Er kravet stort eller leieren uenig, kan det lønne seg å få en vurdering fra en advokat med husleierett før du går videre. Husleietvistutvalget (HTU), som fra 1. januar 2026 er en del av Husbanken og dekker hele landet, behandler tvister mellom leier og utleier.