Reglene for husleiekontrakt står i husleieloven. Ved boligleie kan det ikke avtales vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av loven (§ 1-2), og et punkt i kontrakten som bryter med den, holder ikke selv om leietakeren har signert. Kontrakten fyller ut det loven åpner for: leiebeløp, hva som følger med, husdyr, røyking og liknende.
Her er de viktigste reglene samlet etter tema. Vil du heller se konkrete klausuler som ofte går galt, les regler for husleiekontrakt i praksis.
Kort fortalt
- Begge parter kan kreve at leieavtalen er skriftlig (§ 1-4).
- Depositum og garanti kan til sammen ikke overstige seks måneders leie (§ 3-5 og § 3-6).
- En tidsbestemt avtale for bolig må vare minst tre år, med noen få unntak (§ 9-3).
- Utleier kan bare si opp en tidsubestemt avtale på grunnlagene i § 9-5, og oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet.
Reglene om skriftlig husleiekontrakt
Husleieloven § 1-4 gir både utleier og leier rett til å kreve skriftlig leieavtale. En muntlig avtale er også en avtale, men da er det vanskelig å bevise hva dere ble enige om. Skriv alltid kontrakt, og signer den før innflytting. Loven sier ikke noe om at avtalen må være på papir; en digital husleiekontrakt signert med BankID er like gyldig.
Penger: depositum, garanti og leieøkning
| Tema | Regel | Paragraf |
|---|---|---|
| Depositum | Maks seks måneders leie, på særskilt konto i leierens navn. Utleier betaler opprettelsen, rentene tilhører leieren. | § 3-5 |
| Garanti | Kan avtales i stedet for eller i tillegg til depositum. Samlet maks seks måneders leie. | § 3-6 |
| KPI-regulering | Maks endringen i KPI, tidligst ett år etter forrige leiefastsetting, med minst én måneds skriftlig varsel. | § 4-2 |
| Gjengs leie | Etter minst 2 år og 6 måneder uten annen endring enn KPI kan begge kreve leien satt til gjengs leie. | § 4-3 |
Eksempel: leien er 14 000 kr. Høyeste depositum er da 84 000 kr. Har KPI steget 3 prosent siden forrige leiefastsetting, kan leien økes til 14 420 kr, tidligst ett år etter at den forrige leien ble satt i verk. Regn ut med kalkulatoren for indeksregulering.
Varighet: tidsbestemt eller tidsubestemt
En tidsbestemt avtale må vare minst tre år for bolig. Den kan være ett år når det gjelder sokkel- eller loftsbolig i enebolig, eller bolig i tomannsbolig, og utleier bor i samme hus. Kortere tid er også lov når utleier eller noen i husstanden skal bruke boligen selv, eller det er en annen saklig grunn, men bare hvis leieren fikk skriftlig beskjed om grunnen senest da avtalen ble inngått. Bryter avtalen med disse reglene, regnes den som tidsubestemt. En gyldig tidsbestemt avtale opphører uten oppsigelse, men utleier må skriftlig opplyse at den ikke kan sies opp i leietiden, og blir leieren boende mer enn tre måneder etter utløpet uten skriftlig oppfordring om å flytte, blir avtalen tidsubestemt (§ 9-2). Mer om dette i artikkelen om tidsbestemt leiekontrakt.
Oppsigelse
- Grunnlag (§ 9-5): utleier kan si opp en tidsubestemt avtale når utleier eller husstanden skal bruke boligen, ved riving eller ombygging, ved mislighold, eller når det er annen saklig grunn.
- Frist (§ 9-6): tre måneder hvis ikke annet er avtalt, regnet fra utløpet av kalendermåneden oppsigelsen skjer. For et enkelt rom med adgang til utleiers bolig er fristen én måned.
- Form (§ 9-7): utleiers oppsigelse skal være skriftlig og begrunnet, og opplyse om at leieren kan protestere skriftlig innen én måned. Ellers er den ugyldig. For et enkelt rom med adgang til en annens bolig holder det at oppsigelsen er skriftlig.
- Protest (§ 9-8): protesterer leieren i tide, faller oppsigelsen bort med mindre utleier reiser søksmål innen tre måneder etter protestfristen.
Ved vesentlig mislighold, for eksempel vesentlig betalingsmislighold, kan utleier heve avtalen etter § 9-10.
Vedlikehold og tilbakelevering
Etter kapittel 5 skal utleier holde boligen i samme stand som ved overtakelsen (§ 5-3). Leieren skal behandle boligen med tilbørlig aktsomhet og har typisk ansvar for småting som sikringer, vannlåser og kraner (§ 5-4). Ved opphør skal boligen leveres ryddet og rengjort i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slit og elde (kapittel 10).
Når dere blir uenige
Tvister om leieforholdet kan bringes inn for Husleietvistutvalget (HTU), som fra 1. januar 2026 er en del av Husbanken og dekker hele landet. Alternativet er forliksrådet og domstolene. Er du usikker på hvordan en regel slår ut i din sak, er HTU eller en advokat med husleierett stedet å spørre.