Her er et eksempel på en husleiekontrakt for en vanlig utleiesituasjon: en toroms leilighet som leies ut til én person i tre år. Eksempelet viser hvordan de viktigste punktene kan fylles ut og formuleres, og hvorfor valgene er lovlige etter husleieloven.
Personene og tallene er oppdiktet. Bytt ut med dine egne, og sjekk at resultatet fortsatt holder seg innenfor reglene.
Kort fortalt
- Eksempelet er en tidsbestemt avtale på tre år, som er minstetiden for en vanlig leilighet etter § 9-3.
- Depositumet er satt til tre måneders leie, godt under grensen på seks måneder i § 3-5.
- Leien kan KPI-reguleres én gang i året med én måneds skriftlig varsel etter § 4-2.
- Vedlikehold og tilbakelevering følger husleieloven kapittel 5 og 10.
Eksempel på husleiekontrakt: parter, bolig og leie
| Punkt | Utfylt |
|---|---|
| Utleier | Kari Hansen |
| Leietaker | Jonas Berg |
| Leieobjekt | Toroms leilighet, 52 kvm, 2. etasje, med kjellerbod nr. 4. Kjøleskap, komfyr og oppvaskmaskin følger med. |
| Leie | 13 500 kr per måned, forfall den 1. hver måned |
| Inkludert i leien | Fellesutgifter og internett. Strøm betaler leietaker selv. |
| Depositum | 40 500 kr (tre måneders leie) på depositumskonto i leietakers navn |
| Varighet | Tidsbestemt fra 1. november 2026 til 31. oktober 2029 |
| Oppsigelse i leietiden | Leietaker kan si opp med tre måneders frist, regnet fra utløpet av kalendermåneden. Utleier kan ikke si opp avtalen i leietiden. |
| Husdyr og røyking | Ikke tillatt uten skriftlig samtykke fra utleier |
Seks måneders leie ville vært 81 000 kr, som er det høyeste depositumet loven tillater her. Du kan regne på andre beløp med depositumskalkulatoren.
Slik kan klausulene formuleres
Depositum:
Leietaker stiller depositum på 40 500 kr. Beløpet settes på særskilt depositumskonto i leietakers navn. Utleier dekker kostnaden ved opprettelse av kontoen. Opptjente renter tilfaller leietaker.
Leieregulering:
Hver av partene kan kreve leien endret i samsvar med endringen i konsumprisindeksen, tidligst ett år etter siste leiefastsetting, med skriftlig varsel på minst én måned.
Vedlikehold:
Utleier holder boligen i samme stand som ved overtakelsen. Leietaker behandler boligen med tilbørlig aktsomhet og skifter selv sikringer, vannlåser og lignende småting.
Tilbakelevering:
Ved opphør leveres boligen ryddet og rengjort, i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slit og elde.
Formuleringene gjengir det husleieloven allerede sier. Det er en fordel: leietakeren ser hva som gjelder, og du unngår klausuler som ikke holder.
Hvorfor varigheten er satt til tre år
Kari bor ikke i samme hus som leiligheten. Da må en tidsbestemt avtale vare minst tre år etter husleieloven § 9-3. Hadde hun skrevet ett år, ville avtalen blitt regnet som tidsubestemt, og hun kunne bare sagt opp med en av grunnene i § 9-5.
Eksempelet sier også at leietaker kan si opp med tre måneders frist i leieperioden, mens utleier ikke kan det. Det gir Jonas fleksibilitet og gjør boligen lettere å leie ut. Setningen om at utleier ikke kan si opp, er ikke pynt: etter § 9-2 må utleier skriftlig opplyse at en tidsbestemt avtale ikke kan sies opp i leietiden. Mangler opplysningen, kan avtalen sies opp i leietiden etter de vanlige reglene. Når leietiden er ute, opphører avtalen uten oppsigelse, men blir Jonas boende mer enn tre måneder uten at Kari skriftlig har bedt ham flytte, blir avtalen tidsubestemt. Les mer om valget i artikkelen om tidsbestemt leiekontrakt.
Tilpass eksempelet til din bolig
- Sokkel i enebolig der du bor selv: tidsbestemt leietid kan settes til ett år.
- Hybel med adgang til din bolig: oppsigelsesfristen er én måned hvis ikke annet er avtalt (§ 9-6).
- Flere leietakere: alle står som parter, og du bør avtale hvem som svarer for leien. Se leiekontrakt med flere leietakere.
- Møblert bolig: legg ved en inventarliste, så dere har et felles utgangspunkt ved utflytting.
Hva eksempelet ikke tar stilling til
En kontrakt kan ikke forutse alt, og eksempelet er bevisst kort. Noen ting bør du likevel vurdere før du signerer:
- Fravikelsesklausul. Har leietakeren i skriftlig avtale godtatt at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke betales, kan du begjære fravikelse hos namsmannen uten dom (tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav b), etter at leieren har fått et varsel med 14 dagers betalingsfrist (tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18). Mange kontraktsmaler har med et slikt punkt.
- Tilstanden ved innflytting. Kontrakten sier at boligen skal leveres tilbake i samme stand. Uten en innflyttingsprotokoll er det vanskelig å vise hvilken stand det var.
- Tvister. Blir dere uenige, kan saken bringes inn for Husleietvistutvalget, som fra 2026 er en del av Husbanken og dekker hele landet.
Vil du heller starte fra en tom mal enn fra et eksempel, finner du tips i artikkelen om husleiekontrakt-mal.