En standard husleiekontrakt dekker det som er likt i de aller fleste leieforhold: parter, leieobjekt, leie, depositum, varighet, oppsigelse, vedlikehold og tilbakelevering. Den bygger på husleieloven og passer som utgangspunkt for vanlig utleie av leilighet eller hus. Det den ikke dekker, er det som er særegent for din bolig. Det må du skrive inn selv.
Det finnes ingen offentlig påbudt standardkontrakt. «Standard» betyr i praksis en kontrakt med de vilkårene som følger av loven og vanlig praksis. Forskjellen på to gode standardkontrakter er derfor sjelden innholdet, men hvor lett de er å fylle ut, og om de tvinger deg til å ta stilling til de viktige valgene.
Kort fortalt
- Standardvilkårene bør gjenspeile husleieloven: depositum på konto i leierens navn, KPI-regulering én gang i året og tre måneders oppsigelsesfrist.
- Strøm, internett, møbler, husdyr, røyking, parkering og uteområder må du nesten alltid tilpasse.
- Et tillegg kan ikke gi leieren dårligere vilkår enn loven der loven beskytter leieren.
- Hybel, sokkel og utleie til flere krever ofte endringer i selve standardteksten.
Punktene som nesten alltid er like
Disse vilkårene står i de fleste standardkontrakter, og det er gode grunner til ikke å endre dem:
- Depositum på særskilt konto i leierens navn, høyst seks måneders leie, med opprettelseskostnad betalt av utleier (§ 3-5).
- KPI-regulering tidligst ett år etter forrige leiefastsetting, med minst én måneds skriftlig varsel (§ 4-2).
- Oppsigelsesfrist på tre måneder, regnet fra utløpet av kalendermåneden (§ 9-6).
- Vedlikehold: utleier holder boligen i samme stand som ved overtakelsen, leieren behandler den med tilbørlig aktsomhet og tar småting som sikringer og vannlåser.
- Tilbakelevering ryddet og rengjort, bortsett fra vanlig slit og elde.
- Fravikelsesklausul ved manglende betaling, som gir rett til å begjære fravikelse hos namsmannen uten dom etter et varsel med 14 dagers betalingsfrist.
Vil du se hvordan standardpunktene ser ut ferdig utfylt, se eksempelet på husleiekontrakt.
Tillegg du ofte må skrive selv
| Tema | Eksempel på tillegg |
|---|---|
| Strøm og internett | «Strøm faktureres etter egen måler hvert kvartal. Internett er inkludert i leien.» |
| Møbler | «Boligen leies ut møblert i henhold til vedlagt inventarliste.» |
| Husdyr | «Dyrehold krever skriftlig samtykke fra utleier.» |
| Røyking | «Røyking er ikke tillatt innendørs eller på balkong.» |
| Parkering og bod | «Leieforholdet omfatter parkeringsplass nr. 12 og bod i kjeller.» |
| Uteområder | «Leietaker klipper plen og måker snø foran egen inngang.» |
Skriv tilleggene konkret. «Leietaker holder uteområdet i orden» sier lite; «klipper plen annenhver uke fra mai til september» sier mye. Jo mer presist tillegget er, jo lettere er det å vise om det er fulgt.
Tillegg som ikke holder
Ved boligleie kan det ikke avtales vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av husleieloven (§ 1-2). Typiske eksempler på tillegg som ikke holder:
- Ekstra depositum for husdyr som gjør at samlet sikkerhet overstiger seks måneders leie.
- Krav om at leieren maler hele boligen ved utflytting uansett stand.
- Rett for utleier til å øke leien hvert halvår.
- Krav om at leietakeren betaler for å opprette depositumskontoen.
Flere eksempler står i regler for husleiekontrakt.
Når standardkontrakten ikke passer
- Hybel i egen bolig: oppsigelsesfristen er én måned hvis ikke annet er avtalt, kravet om grunn i § 9-5 gjelder ikke, og oppsigelsen trenger ikke begrunnes, bare være skriftlig. Det bør gjenspeiles i teksten.
- Sokkel eller tomannsbolig der du bor: tidsbestemt avtale kan være ett år i stedet for tre.
- Flere leietakere: du trenger et punkt om solidarisk ansvar og om fordeling av depositum. Se leiekontrakt med flere leietakere.
- Korttidsutleie: utleie i noen dager eller uker har andre behov enn et vanlig leieforhold, og skattereglene er egne.
Slik bruker du en standard husleiekontrakt
- Start med standardteksten og fyll ut parter, bolig, leie og depositum.
- Velg tidsbestemt eller tidsubestemt, og sjekk minstetiden hvis du velger tidsbestemt.
- Gå gjennom tabellen over og skriv inn tilleggene som gjelder din bolig.
- Les tilleggene opp mot husleieloven: gir noen av dem leieren dårligere vilkår enn loven?
- Legg ved inventarliste, husordensregler og innflyttingsprotokoll, og send alt til signering samtidig.
Starter du fra bunnen, kan du hente en gratis husleiekontrakt og bygge tilleggene rundt den. Bruker du samme kontrakt for flere boliger, lag én versjon per bolig med tilleggene ferdig utfylt, så slipper du å starte på nytt ved neste utleie.