Leier du ut til flere personer, kan du enten lage én felles leiekontrakt der alle står som leietakere, eller en egen kontrakt for hvert rom. En felles kontrakt er enklest når leietakerne kjenner hverandre og flytter inn samtidig, som et par eller en vennegjeng. Separate kontrakter passer bedre i et kollektiv der beboerne kommer og går.
Uansett valg bør kontrakten si klart hvem som skal betale hva, hvordan depositumet håndteres, og hva som skjer når én flytter ut.
Kort fortalt
- Med felles kontrakt bør alle leietakere signere, og du bør avtale at de hefter solidarisk for leien.
- Med én kontrakt per rom har hver leietaker sin egen leie, sitt eget depositum og sin egen oppsigelse.
- Depositum og garanti kan ikke overstige seks måneders leie for det leieforholdet kontrakten gjelder.
- Bytte av leietaker bør alltid dokumenteres skriftlig og signeres av alle som berøres.
Én leiekontrakt for alle eller én per rom?
| Felles kontrakt | Én kontrakt per rom | |
|---|---|---|
| Passer for | Par, venner som flytter inn sammen | Kollektiv med utskiftning, bofellesskap |
| Leie | Ett beløp for hele boligen | Eget beløp per rom |
| Hvis én ikke betaler | Med solidarisk ansvar kan du kreve hele leien av hvem som helst av dem | Du må følge opp den som ikke betaler |
| Når én flytter ut | Krever avtale mellom alle og et skriftlig tillegg | Bare det ene rommet berøres |
| Arbeid for deg | Mindre administrasjon | Flere kontrakter, depositum og fakturaer |
Slik sikrer du leien med felles kontrakt
Skriv at leietakerne hefter solidarisk. Det betyr at hver av dem kan kreves for hele leien, ikke bare sin andel. Betaler én ikke, kan du holde deg til de andre, som må ordne det seg imellom. Uten en slik bestemmelse kan det bli uklart hvor mye du kan kreve av hver enkelt. Send gjerne én faktura for hele leien, så slipper du å følge opp fire små beløp hver måned.
Alle som skal bo i boligen, bør stå i kontrakten og signere. En samboer som flytter inn uten å stå i avtalen, har ikke påtatt seg noe ansvar etter kontrakten. Med signering med BankID signerer hver person når det passer, og du ser hvem som mangler.
Depositum med flere leietakere
Husleieloven § 3-5 setter taket på seks måneders leie og krever at depositumet står på særskilt konto i leierens navn. Med én kontrakt per rom er det enkelt: hver leietaker har sin egen konto, og taket regnes av leien for rommet. Leier fire personer et rom hver til 6 000 kr, kan hver av dem stille inntil 36 000 kr.
Med felles kontrakt regnes taket av den samlede leien. Er leien for hele boligen 18 000 kr, er taket 108 000 kr til sammen. Avklar med banken hvordan kontoen skal opprettes når det er flere leietakere, og skriv i kontrakten hvordan depositumet skal fordeles ved tilbakebetaling. Utleier betaler for å opprette kontoen uansett. Se mer om regler for depositumskonto.
Når én av leietakerne flytter ut
Med felles kontrakt kan det bli uklart hva som skjer når én vil ut og de andre vil bli, med mindre dere har avtalt det på forhånd. Det ryddigste er dette:
- Den som vil flytte, gir beskjed skriftlig til deg og de andre.
- Dere blir enige om det skal komme en ny leietaker, eller om de gjenværende overtar leien.
- Endringen skrives i et tillegg til kontrakten som alle, inkludert den nye leietakeren, signerer.
- Dere avtaler hvordan den som flytter, får sin del av depositumet tilbake, og hva den nye skal betale inn.
Med én kontrakt per rom sier leietakeren opp sin egen avtale med den avtalte fristen, eller tre måneder hvis ingenting er avtalt. Rommet leies så ut på nytt med ny kontrakt.
Husorden i delte boliger
Der flere deler kjøkken og bad, bør kontrakten eller et vedlegg si noe om renhold av fellesarealer, gjester som overnatter, og støy. Det hindrer ikke konflikter, men gir et felles utgangspunkt. Ta også med en innflyttingsprotokoll for både rommene og fellesarealene, slik at det er mulig å si hvem som har ansvaret for en skade ved utflytting.