En god mal for husleiekontrakt følger husleieloven, dekker alle punktene som ofte skaper uenighet, og tvinger deg til å ta stilling til de viktige valgene: varighet, depositum og hva som inngår i leien. Du kan hente en gratis husleiekontrakt og fylle den ut, men sjekk alltid at malen er oppdatert og passer boligen din.
Vil du heller se et ferdig utfylt eksempel, les husleiekontrakt-eksempelet.
Kort fortalt
- En mal er bare så god som reglene den bygger på; gamle maler kan ha klausuler som ikke holder etter husleieloven.
- Du må selv velge mellom tidsbestemt og tidsubestemt avtale, og en tidsbestemt avtale må som hovedregel vare minst tre år.
- Depositum og eventuell garanti kan til sammen ikke overstige seks måneders leie.
- Alt som ikke står i malen, som husdyr, røyking og møbler, må du legge til selv.
Hva en god husleiekontrakt-mal dekker
- Partene, med fullt navn og kontaktinformasjon.
- Leieobjektet: adresse, hvilke rom og tilleggsarealer som bod og parkering, og hva som følger med.
- Leie, forfall, betalingsmåte og hva som er inkludert.
- Depositum eller garanti, og at depositumet settes på særskilt konto i leierens navn.
- Varighet og oppsigelse.
- Regulering av leien etter KPI.
- Vedlikehold, husorden og tilbakelevering.
Mangler malen ett av disse punktene, må du enten legge det til eller finne en annen mal. Se også etter et punkt om fravikelse ved manglende betaling. Har leietakeren godtatt en slik klausul skriftlig, kan du begjære fravikelse hos namsmannen uten dom dersom leien ikke blir betalt innen fristen i et varsel med 14 dagers frist (tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav b og § 4-18). Uten klausulen er veien til fravikelse lengre.
Valgene du må ta når du fyller ut
Tidsbestemt eller tidsubestemt
En tidsbestemt avtale har en sluttdato og må vare minst tre år for vanlig bolig. Ett år er lov for sokkel- eller loftsbolig i enebolig, eller bolig i tomannsbolig, når du selv bor i huset. Husk å skrive at avtalen ikke kan sies opp i leietiden, eller hva dere har avtalt om det; det krever § 9-2. En tidsubestemt avtale løper til den sies opp, og du kan bare si opp på grunnlagene i § 9-5.
Depositum, garanti eller begge
Du kan kreve depositum, garanti eller en kombinasjon. Med leie på 11 000 kr er taket 66 000 kr samlet, uansett hvordan du fordeler det. Se depositum eller garanti for fordeler og ulemper.
Hva som inngår i leien
Leien skal fastsettes til et bestemt beløp (§ 3-1). Det kan likevel avtales at utleiers utgifter til strøm og brensel fordeles forholdsmessig, og at vann og avløp betales etter målt forbruk. Skriv derfor konkret hva som er inkludert i leiebeløpet, og hvordan eventuell strøm fordeles. «Leien inkluderer det vanlige» er en invitasjon til uenighet.
Fallgruver i gamle og nedlastede maler
| Står i malen | Problem |
|---|---|
| Tidsbestemt i ett år for en vanlig leilighet | For kort etter § 9-3; avtalen blir tidsubestemt |
| Depositum på utleiers konto | Skal stå på særskilt konto i leierens navn |
| Leietaker betaler opprettelse av depositumskonto | Det er utleiers kostnad |
| Utleier kan si opp uten grunn | Utleiers oppsigelse må ha grunnlag i § 9-5 og være begrunnet |
| Leien økes hvert halvår | KPI-regulering tidligst ett år etter forrige leiefastsetting |
Ved boligleie kan det ikke avtales vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av husleieloven (§ 1-2). En slik klausul blir ikke gyldig av at leietakeren har signert. Flere slike punkter er gjennomgått i artikkelen om regler for husleiekontrakt.
Tilpass malen før du sender den
- Husdyr og røyking: skriv hva som er tillatt, gjerne med vilkår.
- Møblert bolig: legg ved en inventarliste.
- Parkering, bod og hage: beskriv hva som følger med, og hvem som gjør snømåking og plenklipp.
- Vedlegg: husordensregler for sameiet eller borettslaget, og innflyttingsprotokoll.
- Nøkler: hvor mange nøkler og brikker leietakeren får, slik at dere har noe å kontrollere mot ved utflytting.
Papir, PDF eller digital signering
Samme mal kan brukes på flere måter. Du kan skrive den ut og signere på papir, fylle ut en PDF, eller sende den til signering med BankID. Innholdet er det samme, men den digitale varianten gjør det lettere å vite hvem som har signert og hvilken versjon som gjelder. Fordeler og ulemper ved PDF-varianten står i artikkelen om husleiekontrakt som PDF.
Les gjennom den ferdige kontrakten én gang som om du var leietakeren. Står det noe du ikke kunne forklart muntlig, bør det skrives om.