Leietakers rettigheter i husleieloven handler om trygghet: rett til skriftlig avtale, et depositum som står på konto i leietakerens eget navn, forutsigbar husleie som bare kan økes innenfor klare rammer, og en bolig som holdes i den standen den hadde ved innflytting. Tvister kan leietakeren ta til Husleietvistutvalget (HTU).
Denne oversikten dekker rettighetene mens leieforholdet varer. Vernet ved oppsigelse og utflytting er beskrevet i leietakers rettigheter ved oppsigelse.
Kort fortalt
- Leietakeren kan kreve skriftlig leieavtale (§ 1-4).
- Depositumet kan være maks seks måneders leie, skal stå i leietakerens navn, og rentene tilhører leietakeren (§ 3-5).
- Leien kan bare økes med KPI én gang i året eller til gjengs leie etter 2 år og 6 måneder (§§ 4-2 og 4-3).
- Du skal holde boligen i samme stand som ved overtakelsen (§ 5-3).
Oversikt over de viktigste rettighetene
| Rettighet | Hjemmel | Hva det betyr for deg |
|---|---|---|
| Skriftlig avtale | § 1-4 | Ber leietakeren om det, må du lage en skriftlig kontrakt |
| Trygt depositum | § 3-5 | Særskilt konto i leietakerens navn, maks seks måneders leie |
| Forutsigbar leie | §§ 4-2 og 4-3 | Økninger bare innenfor lovens rammer og med skriftlig varsel |
| Vedlikeholdt bolig | § 5-3 | Du holder boligen i samme stand som ved overtakelse |
| Tvisteløsning | HTU | Leietakeren kan klage deg inn for Husleietvistutvalget |
Rett til skriftlig avtale
Både leietakeren og du kan kreve at leieavtalen blir skriftlig (§ 1-4). En muntlig avtale er ikke ugyldig, men uten kontrakt blir det vanskelig å vise hva dere har avtalt om leie, depositum, leietid og vedlikehold. For deg som utleier er det nesten alltid en fordel å ha alt skriftlig – det er du som oftest må dokumentere et krav.
Depositumet tilhører ikke deg
Depositum er ofte der utleiere tråkker feil. Beløpet kan være maks seks måneders leie. Det skal settes på en særskilt konto i leietakerens navn, i en bank som har rett til å tilby tjenesten i Norge, og du dekker kostnaden med å opprette kontoen. Du kan velge bank, så lenge det ikke er til vesentlig ulempe for leietakeren, men leietakeren har ikke plikt til å opprette konto i utlandet.
Mens leieforholdet varer, kan ingen av dere disponere pengene alene. Rentene tilhører leietakeren, som kan kreve dem utbetalt. Å ta imot depositum på din egen konto er ikke lov. Se husleieloven § 3-5 forklart.
Leietakeren kan også stille garanti i stedet for, eller i tillegg til, depositum. Depositum og garanti kan til sammen ikke overstige seks måneders leie (§ 3-6).
Husleien kan ikke økes fritt
Leietakeren har rett til forutsigbar leie. Du kan bare øke den på to måter:
- Indeksregulering (§ 4-2): maks endringen i konsumprisindeksen siden sist leien ble fastsatt, tidligst ett år etter at forrige leiefastsetting ble satt i verk, og med skriftlig varsel minst én måned før.
- Gjengs leie (§ 4-3): når leieforholdet har vart minst 2 år og 6 måneder uten andre endringer enn KPI-regulering. Den nye leien kan tidligst gjelde seks måneder etter skriftlig krav.
Eksempel: leien er 12 000 kr, og KPI har steget 3 % siden forrige fastsetting. Da kan leien bli maks 12 360 kr, tidligst ett år etter forrige endring. Regn ut riktig tall med kalkulatoren for indeksregulering.
Krav på en bolig som holdes ved like
Du skal holde boligen i samme stand som ved overtakelsen. Leietakeren tar selv småreparasjoner som kraner, vannlåser, ruter, sikringer og låser, og innvendig vedlikehold hvis det er avtalt. Resten er ditt ansvar, og er boligen ikke i den stand den skal være, har leietakeren rettigheter etter lovens regler om mangler. Se hva utleier må vedlikeholde.
Rett til å få saken prøvd
Er dere uenige om depositum, leie, vedlikehold eller andre sider ved leieforholdet, kan leietakeren bringe saken inn for Husleietvistutvalget. HTU er fra 1. januar 2026 en del av Husbanken og dekker hele landet. Saker kan også gå til forliksrådet eller domstolene. En avgjørelse fra HTU kan for eksempel gi grunnlag for utbetaling fra depositumskontoen.
Det du som utleier har rett til, står i utleiers rettigheter.