Utleiers rettigheter gir deg de verktøyene du trenger for å drive utleie trygt: sikkerhet på inntil seks måneders leie, rett til å regulere leien, forsinkelsesrente og purring når leien kommer for sent, tvangsfravikelse når den ikke kommer i det hele tatt, og krav om at boligen leveres tilbake i samme stand som ved overtakelsen.
Rettighetene har klare rammer. Går du utenfor dem, får du ikke det du vil oppnå: en oppsigelse som ikke oppfyller formkravene, er for eksempel ugyldig og må sendes på nytt. Denne oversikten viser hva du kan kreve, og hvordan.
Kort fortalt
- Du kan kreve depositum og/eller garanti på til sammen maks seks måneders leie.
- Du kan regulere leien etter KPI én gang i året og kreve gjengs leie etter 2 år og 6 måneder.
- Ved manglende betaling kan du kreve forsinkelsesrente, purregebyr og eventuelt tvangsfravikelse.
- Leietakeren skal behandle boligen med aktsomhet og levere den tilbake ryddet og rengjort.
Sikkerhet for leien
Du kan kreve depositum på inntil seks måneders leie (husleieloven § 3-5), garanti (§ 3-6), eller en kombinasjon – men til sammen aldri mer enn seks måneders leie. Med 15 000 kr i husleie er taket 90 000 kr. Depositumet skal stå på en særskilt konto i leietakerens navn, og du betaler opprettelsen. Du kan velge bank, så lenge det ikke er til vesentlig ulempe for leietakeren.
Depositumet dekker også skyldig leie etter at leieforholdet er slutt. Banken kan utbetale til deg hvis dere skriftlig har avtalt at leien skal godskrives en annen konto i samme bank, du har dokumentert den skyldige leien, og leietakeren ikke innen fem uker etter bankens varsel dokumenterer å ha reist søksmål.
Rett til å regulere leien
- KPI-regulering (§ 4-2): maks endringen i konsumprisindeksen siden forrige leiefastsetting, tidligst ett år etter at den ble satt i verk, og med minst én måneds skriftlig varsel.
- Gjengs leie (§ 4-3): når leieforholdet har vart minst 2 år og 6 måneder uten annen endring enn KPI-regulering. Den nye leien kan tidligst gjelde seks måneder etter skriftlig krav. Er dere uenige, fastsettes den etter § 12-2.
Mer om fremgangsmåten i indeksregulering av husleie.
Når leien ikke blir betalt
| Virkemiddel | Regel |
|---|---|
| Forsinkelsesrente | 12,25 % per år per 2. halvår 2026 |
| Purregebyr | Maks 38 kr, bare etter at betalingsfristen er oversittet |
| Inkassovarsel | Minst 14 dagers betalingsfrist (inkassoloven § 9) |
| Varsel om tvangsfravikelse | Sendes etter forfall, gir leietakeren 14 dagers frist (tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18) |
| Begjæring om fravikelse | Uten dom hvis kontrakten har fravikelsesklausul (tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav b) |
Regn ut renten med forsinkelsesrentekalkulatoren. Leasio sender faktura med KID og purring automatisk, slik at du ser tidlig når en betaling uteblir. Hele prosessen er beskrevet i når leietaker ikke betaler husleie og fravikelse av leietaker.
Oppsigelse og heving
Du kan si opp en tidsubestemt avtale hvis du eller husstanden skal bruke boligen, den skal rives eller bygges om, leietakeren har misligholdt avtalen, eller det finnes annen saklig grunn (§ 9-5). Oppsigelsen må være skriftlig, begrunnet og opplyse om protestretten (§ 9-7). For en hybel i din egen bolig er det nok at den er skriftlig. Oppsigelsesfristen er tre måneder hvis ikke annet er avtalt.
Ved vesentlig mislighold, for eksempel vesentlig betalingsmislighold, kan du heve avtalen (§ 9-10). Heving er et alvorlig skritt, og er du usikker på om misligholdet er vesentlig nok, bør du få råd først. En måned med forsinket betaling er sjelden nok. Gjentatt og betydelig manglende betaling kan være det.
Krav på en bolig i orden
Leietakeren skal behandle boligen med tilbørlig aktsomhet og ta småreparasjoner som kraner, vannlåser, ruter, sikringer og låser. Ved utflytting skal boligen leveres ryddet og rengjort i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slit og elde. Skader utover dette kan du kreve dekket. Trekk fra depositumet krever leietakerens skriftlige samtykke eller en avgjørelse fra Husleietvistutvalget eller domstol.
Har du sagt opp gyldig og leietakeren verken protesterer eller flytter, kan du begjære tvangsfravikelse. Da er det namsmannen som gjennomfører utkastelsen, ikke du. Å bytte lås eller bære ut leietakerens ting på egen hånd er ingen snarvei.
Rettighetene går begge veier. Se hva leietakeren har krav på i leietakers rettigheter.