Husleieloven § 3-5 forklart: depositum punkt for punkt

Tak, konto, renter, kostnad og utbetaling: hva husleieloven § 3-5 faktisk sier, og hva det betyr for deg som leier ut.

Oppdatert 28. september 2026 · 3 min lesing

Innhold

    Husleieloven § 3-5 er paragrafen om depositum. Den setter et tak på seks måneders leie, krever at pengene står på en særskilt konto i leierens navn, gir leieren rett til rentene, legger kostnaden med kontoen på utleier og bestemmer når pengene kan utbetales.

    Under har vi delt paragrafen inn i fem temaer og forklart hvert av dem med et praktisk eksempel. Inndelingen er vår, ikke lovens leddnummerering. Hvordan § 3-5 spiller sammen med resten av loven, er forklart i husleieloven og depositum.

    Kort fortalt

    • Depositumet kan være høyst seks måneders leie, og det kan avtales at det følger leien.
    • Pengene står på særskilt konto i leierens navn, og utleier betaler opprettelsen.
    • Ingen av partene kan disponere beløpet alene. Rentene tilhører leieren.
    • Utbetaling krever skriftlig samtykke eller rettskraftig avgjørelse. I tillegg har banken egne femukersregler.

    Beløpet: høyst seks måneders leie

    Depositumet kan ikke overstige seks måneders leie. Det kan avtales at depositumet endres i takt med leien.

    Eksempel: Leien er 11 000 kr. Taket er 66 000 kr. Står det i kontrakten at depositumet følger leien, og leien senere justeres til 11 400 kr, kan et depositum på seks måneders leie økes til 68 400 kr. Se også hvor mye depositum man kan kreve.

    Kontoen: særskilt og i leierens navn

    Beløpet skal settes på en særskilt konto i leierens navn, med vanlige rentevilkår, i en finansinstitusjon som har rett til å tilby tjenesten i Norge.

    Eksempel: En utleier ber leieren overføre depositumet til utleiers sparekonto «for enkelhets skyld». Det oppfyller ikke kravet. Pengene skal stå på en egen konto i leierens navn. Detaljene står i regler for depositumskonto.

    Sperrede penger og leierens renter

    Ingen av partene kan disponere beløpet på egen hånd mens leieforholdet varer. Leieren kan kreve opptjente renter utbetalt.

    Eksempel: Leieren er to uker forsinket med leien. Utleier kan ikke hente leien fra depositumskontoen, men må purre. Leieren kan på sin side be om å få rentene utbetalt, men ikke selve depositumet.

    Hvem betaler, og hvem velger bank

    Utleieren dekker kostnaden med å opprette depositumskontoen. Utleieren kan bestemme hvilken bank kontoen skal opprettes i, så lenge det ikke er til vesentlig ulempe for leieren. Leieren plikter ikke å opprette konto i utlandet.

    Eksempel: Kontrakten sier at leieren betaler 400 kr i etableringsgebyr. Punktet er i strid med § 3-5, og kostnaden er utleiers. Gjennom Leasio koster en depositumskonto 249 kr inkl. mva., betalt av utleier.

    Utbetaling: tre veier og to femukersfrister

    Paragrafen har tre veier til utbetaling:

    1. Samtykke. Beløpet kan utbetales når den andre parten har samtykket skriftlig.
    2. Avgjørelse. Rettskraftig dom eller avgjørelse med samme virkning, for eksempel fra Husleietvistutvalget.
    3. Skyldig leie. Etter opphør kan banken betale til utleier hvis partene skriftlig har avtalt at leien godskrives en annen konto i samme bank, utleier har dokumentert skyldig leie, og leieren ikke innen fem uker etter bankens varsel dokumenterer å ha reist søksmål.

    I tillegg gjelder en regel når leieren krever utbetaling: Banken varsler utleier, som innen fem uker enten må kreve skyldig leie utbetalt etter reglene i punkt 3, eller dokumentere å ha reist søksmål. En klage til Husleietvistutvalget regnes i praksis som søksmål. Gjør utleier ingen av delene, utbetales beløpet til leieren. En e-post eller et brev til leieren stopper ikke fristen.

    Eksempel: Leieren flytter ut 30. april og ber banken om depositumet 5. mai. Banken varsler utleier 6. mai. Utleier, som mener det er skader i boligen, må klage saken inn for Husleietvistutvalget eller reise søksmål, og dokumentere det, innen fem uker fra varselet, altså innen 10. juni. Skjer ikke det, får leieren hele beløpet. Hvordan dette fungerer i praksis, står i tilbakebetaling av depositum.

    Det § 3-5 ikke sier

    § 3-5 sier ikke noe om hva som regnes som skade og hva som er vanlig slit. Det følger av reglene om tilbakelevering i kapittel 10: leieren skal levere boligen ryddet og rengjort, i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slit og elde. Garanti som alternativ til depositum er regulert i § 3-6, med et felles tak på seks måneders leie.

    Paragrafen sier heller ikke hvor lang tid utleieren har på å gå gjennom boligen etter utflytting. Her er det bankens femukersfrist som i praksis setter tempoet, så gjør utflyttingsbefaringen samme dag som nøklene leveres.

    Vanlige spørsmål

    Hva betyr «vanlige rentevilkår» i § 3-5?

    At depositumskontoen skal forrentes på ordinære vilkår, som en vanlig bankkonto, og ikke settes på en konto uten rente. Rentene tilhører leieren.

    Hva menes med «rettskraftig avgjørelse» i § 3-5?

    En dom eller avgjørelse som ikke lenger kan ankes eller angripes, og som slår fast hvem pengene skal til. En avgjørelse fra Husleietvistutvalget kan ha samme virkning som en dom.

    Gjelder § 3-5 også hvis vi har avtalt garanti?

    Garanti er regulert i § 3-6. Har dere både depositum og garanti, gjelder § 3-5 for depositumsdelen, og summen av depositum og garanti kan ikke overstige seks måneders leie.

    Når gjelder fristen på fem uker?

    Fristen gjelder i to situasjoner: når leieren krever utbetaling og banken varsler utleier, og når utleier krever skyldig leie etter bankregelen og banken varsler leieren. I begge tilfeller løper fristen fra bankens varsel.

    Les også