Husleieloven regulerer depositum i § 3-5: høyst seks måneders leie, særskilt konto i leierens navn, og utbetaling bare med samtykke eller rettskraftig avgjørelse. Men depositumsreglene i husleieloven står ikke alene. Flere andre bestemmelser avgjør hvor mye du kan kreve, når beløpet kan endres og hva depositumet kan brukes til.
Her går vi gjennom de bestemmelsene som påvirker depositumet, i den rekkefølgen de får betydning. Vil du ha § 3-5 forklart punkt for punkt, se husleieloven § 3-5 forklart.
Kort fortalt
- § 3-5 setter rammene for beløp, konto og utbetaling.
- § 3-6 åpner for garanti, men depositum og garanti har et felles tak på seks måneders leie.
- Kapittel 10 avgjør hva leieren skal levere tilbake, og dermed hva du kan kreve dekket.
- Husleietvistutvalget avgjør tvister, og en avgjørelse derfra kan gi grunnlag for utbetaling.
Depositumsreglene i husleieloven: oversikt
| Bestemmelse | Hva den sier | Betydning for depositumet |
|---|---|---|
| § 1-2 | Loven kan ikke fravikes til ugunst for leieren ved boligleie | Klausuler om for høyt depositum eller gebyr for kontoen holder ikke |
| § 1-4 | Begge parter kan kreve skriftlig leieavtale | Beløp og vilkår bør stå skriftlig |
| § 3-5 | Depositum | Tak, konto, renter, kostnad og utbetaling |
| § 3-6 | Garanti | Alternativ eller tillegg, innenfor samme tak |
| § 4-2 | Indeksregulering | Depositumet kan følge leien hvis det er avtalt |
| Kapittel 5 | Vedlikehold | Skiller utleiers og leierens ansvar |
| Kapittel 10 | Tilbakelevering | Ryddet og rengjort, samme stand bortsett fra vanlig slit og elde |
Skriftlighet og garanti: § 1-4 og § 3-6
Etter § 1-4 kan begge parter kreve skriftlig leieavtale. For depositum er det mer enn en formalitet. Flere av reglene i § 3-5 forutsetter skriftlighet: utbetaling krever skriftlig samtykke, og bankens regel om skyldig leie gjelder bare hvis dere skriftlig har avtalt at leien skal godskrives en konto i samme bank.
§ 3-6 lar partene avtale garanti i stedet for eller i tillegg til depositum. Taket er felles: garanti og depositum kan til sammen ikke overstige seks måneders leie. Garantisten kan heller ikke gis rett til å betale ut uten hensyn til leierens innsigelser med virkning for leierens ansvar overfor garantisten. Se depositum eller garanti.
Når leien endres: § 4-2 og § 4-3
§ 3-5 sier at det kan avtales at depositumet endres i takt med leien. Leien kan reguleres etter KPI etter § 4-2, tidligst ett år etter forrige leiefastsetting og med minst én måneds skriftlig varsel. Etter § 4-3 kan den i visse tilfeller settes til gjengs leie. Har kontrakten en klausul om at depositumet følger leien, kan du kreve påfyll når leien øker. Uten klausulen står depositumet fast.
Eksempel: Leien er 13 000 kr og depositumet 39 000 kr, altså tre måneders leie. KPI har steget 3 % siden forrige leiefastsetting, og leien justeres til 13 390 kr. Følger depositumet leien, blir nytt depositum 3 × 13 390 = 40 170 kr, og leieren setter inn 1 170 kr. Beregningen av ny leie finner du i kalkulatoren for indeksregulering.
Når leieforholdet er slutt: kapittel 5 og 10
Kapittel 10 sier at leieren skal levere tilbake husrommet ryddet og rengjort, i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slit og elde. Det er denne regelen som avgjør hva du kan kreve dekket av depositumet ved utflytting. Kapittel 5 fordeler vedlikeholdsansvaret: utleier skal holde husrommet i samme stand som ved overtakelse (§ 5-3), mens leieren skal behandle det med tilbørlig aktsomhet og har visse vedlikeholdsplikter (§ 5-4).
Poenget for depositumet: Slit som kommer av normal bruk er ditt ansvar. Et gulv med bruksmerker etter fem år er vanlig slit. Et brannmerke i benkeplaten eller et knust speil er det ikke. Skader og forsømt rengjøring kan være leierens. Grensen er skjønnsmessig, og det er her de fleste tvister oppstår. Se hva kan trekkes fra depositumet.
Tvisteløsning
Utbetaling uten den andre partens samtykke krever en rettskraftig dom eller en avgjørelse med samme virkning, for eksempel fra Husleietvistutvalget. HTU er fra 1. januar 2026 en del av Husbanken og dekker hele landet. Alternativet er forliksrådet og de ordinære domstolene. Hvilken vei som passer, avhenger av sakens størrelse og hvor uenige dere er. Se tvist om depositum. Krever leieren utbetaling, har du fem uker fra bankens varsel til å dokumentere søksmål, der klage til HTU i praksis regnes med, eller kreve skyldig leie etter bankregelen.