Hva man gjør hvis leietaker svikter, avhenger av hva som faktisk har skjedd. Ubetalt leie løses med purring, varsel og eventuelt fravikelse. En leietaker som ikke vil flytte etter oppsigelse, må ut via namsmannen. Og en leietaker som har forsvunnet, har fortsatt en gyldig leieavtale til den er avsluttet.
Under går vi gjennom fem vanlige situasjoner og det første grepet i hver av dem.
Kort fortalt
- Ubetalt leie: påminnelse, deretter inkassovarsel og varsel om tvangsfravikelse med 14 dagers frist.
- Leietaker som ikke flytter: namsmannen kan gjennomføre fravikelse, men du kan aldri kaste ut leieren selv.
- Gjentatte forsinkelser kan være mislighold som gir grunnlag for oppsigelse etter husleieloven § 9-5 bokstav c.
- Leieavtalen gjelder til den er sagt opp, hevet eller har utløpt – også når leieren ikke lenger er å se.
1. Leietakeren betaler ikke
Ta kontakt dagen etter forfall og send en skriftlig påminnelse. Kommer ikke pengene, sender du inkassovarsel (minst 14 dagers frist etter inkassoloven § 9) og varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18, som også gir 14 dager. Har kontrakten fravikelsesklausul, kan du begjære fravikelse hos namsmannen når fristen er ute. Hele løpet står i planen for hva du gjør når leietaker ikke betaler.
2. Leietakeren betaler, men alltid for sent
Tre–fire dager for sent hver måned er irriterende, men ikke nødvendigvis et stort mislighold. Start med en fast rutine: påminnelse på fast dag, gebyr på maks 38 kr når fristen er oversittet, og forsinkelsesrente på 12,25 % per år (per 2. halvår 2026). Får du ikke bukt med det, kan gjentatte forsinkelser etter skriftlige advarsler være mislighold som gir grunnlag for oppsigelse. Skriv i advarselen hva som skjer hvis forsinkelsene fortsetter, og ta vare på en oversikt over forfallsdato og faktisk betalingsdato for hver måned. En slik oversikt er ofte det som avgjør om en oppsigelse står seg. Hvordan du bygger opp dokumentasjonen, står i artikkelen om leietakere som betaler for sent hver måned.
3. Leietakeren betaler bare en del
Delbetaling er bedre enn ingenting, men resten er fortsatt forfalt. Kvitter for det som er betalt, og send påminnelse og varsel for restbeløpet. Eksempel: leien er 12 000 kr, leieren betaler 7 000 kr. Varselet gjelder da 5 000 kr pluss eventuelt gebyr og renter. Skriv tydelig hvilken måned innbetalingen gjelder, så det ikke blir uenighet om hva som står igjen.
4. Leietakeren nekter å flytte
Her må du skille mellom to situasjoner:
- Etter oppsigelse. Oppsigelsen må være skriftlig, begrunnet og opplyse om at leieren kan protestere skriftlig innen én måned (husleieloven § 9-7). Protesterer ikke leieren, kan du begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c når oppsigelsestiden er ute. Protesterer leieren i tide, faller oppsigelsen bort hvis du ikke reiser søksmål innen tre måneder etter protestfristen (§ 9-8).
- Etter ubetalt leie. Med fravikelsesklausul i kontrakten kan du begjære fravikelse uten dom (§ 13-2 tredje ledd bokstav b). Uten klausul trenger du en dom eller en avgjørelse med samme virkning.
I begge tilfeller er det namsmannen som gjennomfører utkastelsen. Les om namsmannens rolle ved utkastelse.
5. Leietakeren er borte
Leiligheten ser tom ut, leien er ikke betalt, og leieren svarer ikke. Det er fristende å skifte lås og rydde ut, men leieavtalen gjelder fortsatt. Prøv å få en skriftlig bekreftelse fra leieren på at han har flyttet og at leieforholdet er over, for eksempel en melding med dato og nøkkelinnlevering. Får du ikke det, bør du si opp eller heve avtalen skriftlig og følge den ordinære veien. Er du usikker, kan du søke råd hos Husleietvistutvalget eller en advokat før du går inn i boligen.
Skyldig leie kan du kreve dekket av depositumet når leieforholdet er over, etter reglene i husleieloven § 3-5. Banken betaler ut til deg hvis leieren ikke innen fem uker etter bankens varsel dokumenterer å ha reist søksmål, og de øvrige vilkårene er oppfylt.
Det du aldri skal gjøre
Uansett situasjon: ikke skift lås, ikke stopp strøm eller vann, og ikke bær ut leierens eiendeler. Det er selvtekt og kan gjøre deg erstatningsansvarlig. Utkastelse skjer gjennom namsmannen. Mer om hva som er lov, finner du i artikkelen kan man kaste ut en leietaker.