For å bli utleier trenger du i praksis bare en bolig og en leietaker som vil leie den. Men fra den dagen leieavtalen er inngått, gjelder husleieloven. Du må holde boligen i samme stand som da leietakeren flyttet inn, depositumet skal stå på en egen konto i leietakerens navn, og du kan ikke si opp leieforholdet når det passer deg.
Før du legger ut en annonse, bør du derfor bestemme tre ting: hva slags utleie det skal være, om avtalen skal være tidsbestemt eller tidsubestemt, og hvordan leieinntekten blir skattlagt. Valgene henger sammen og er vanskelige å endre når noen har flyttet inn.
Kort fortalt
- Begge parter kan kreve skriftlig leieavtale (husleieloven § 1-4), og kontrakten er ditt viktigste bevis hvis dere blir uenige.
- Depositum kan være maks seks måneders leie og skal stå på særskilt konto i leietakerens navn (§ 3-5).
- En tidsbestemt avtale må som hovedregel vare i minst tre år, ellers regnes den som tidsubestemt (§ 9-3).
- Leier du ut en del av egen bolig og selv bruker minst halvparten, er leieinntekten skattefri.
Hva slags utleie passer for deg?
Reglene for oppsigelse og skatt avhenger av hva du leier ut, og om du bor der selv. Tabellen viser de fire vanligste situasjonene.
| Type utleie | Oppsigelsesfrist | Skatt (inntektsåret 2026) |
|---|---|---|
| Hybel: enkeltrom med adgang til din bolig | Én måned (§ 9-6) | Skattefri når du selv bruker minst halvparten av boligen |
| Sokkel- eller loftsleilighet i huset du bor i | Tre måneder hvis ikke annet er avtalt | Skattefri når du selv bruker minst halvparten, målt etter utleieverdi |
| Hele din egen bolig, for eksempel mens du jobber et annet sted | Tre måneder hvis ikke annet er avtalt | Skattefri opp til 20 000 kr i året, ellers skattepliktig fra første krone |
| Sekundærbolig | Tre måneder hvis ikke annet er avtalt | Skattepliktig som alminnelig inntekt (22 %), med fradrag for kostnader |
Fristen regnes fra utløpet av den kalendermåneden oppsigelsen skjer. Les mer om særreglene i regler for å leie ut hybel, og se skattereglene for utleie av bolig før du bestemmer deg.
Tidsbestemt eller tidsubestemt avtale
En tidsbestemt avtale gir en fast sluttdato, men den må vare i minst tre år. Minstetiden er ett år hvis du leier ut en lofts- eller sokkelbolig i en enebolig, eller en bolig i en tomannsbolig, og du selv bor i samme hus. Skriver du kortere tid enn loven tillater, regnes avtalen som tidsubestemt.
Du kan avtale kortere tid hvis du selv eller noen i husstanden skal bruke boligen, eller hvis det finnes en annen saklig grunn. Da må leietakeren ha fått skriftlig beskjed om grunnen senest da avtalen ble inngått.
En tidsubestemt avtale løper til en av partene sier opp. Som utleier kan du bare si opp av grunnene i § 9-5, for eksempel at du selv skal bruke boligen eller at leietakeren har misligholdt avtalen. Oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet og opplyse om leietakerens rett til å protestere, ellers er den ugyldig (§ 9-7). Leier du ut et enkelt rom der leietakeren har adgang til din bolig, trenger du ikke grunn etter § 9-5, og kravene om begrunnelse og protestopplysning gjelder ikke. Oppsigelsen må likevel være skriftlig.
Pliktene du får når du blir utleier
- Vedlikehold: Du skal holde boligen i samme stand som ved overtakelsen (§ 5-3). Leietakeren skal behandle boligen med tilbørlig aktsomhet og har egne plikter etter § 5-4.
- Depositum: Pengene skal ikke inn på din konto. Du betaler for å opprette depositumskontoen, og rentene tilhører leietakeren.
- Leieendring: Du kan justere leien etter konsumprisindeksen tidligst ett år etter forrige fastsetting, med minst én måneds skriftlig varsel (§ 4-2).
- Tvister: Blir dere uenige, kan saken bringes inn for Husleietvistutvalget, som fra 2026 dekker hele landet.
Regn på økonomien først
Et enkelt eksempel for en sekundærbolig: Leien er 12 000 kr i måneden, altså 144 000 kr i året. Kommunale avgifter, fellesutgifter, forsikring og vedlikehold koster 50 000 kr. Overskuddet blir 94 000 kr, og skatten er 22 % av det, 20 680 kr. Du sitter igjen med 73 320 kr. Lånekostnader kommer i tillegg og er ikke tatt med her. I lønnsomhetskalkulatoren kan du legge inn egne tall.
Regn også med at boligen kan stå tom mellom to leieforhold. Depositumet er ikke dine penger: ved en leie på 12 000 kr kan det være inntil 72 000 kr, og det står på leietakerens konto til leieforholdet er over. Skal du leie ut rom som ikke har vært brukt som bolig før, bør du også høre med kommunen om de er godkjent til å bo i.
Neste steg
Når valgene er tatt, kan du følge stegene i hvordan starte med utleie, der annonse, kontrakt, depositum og innflytting kommer i riktig rekkefølge.