Du starter med utleie ved å gjøre boligen klar, sette en realistisk leie, finne og vurdere leietakere, signere en skriftlig kontrakt, opprette depositumskonto og gå gjennom boligen sammen med leietakeren før nøklene overleveres. Rekkefølgen betyr noe: nøklene bør ikke overleveres før kontrakten er signert og depositumet er på plass.
Stegene under passer for deg som skal leie ut én bolig for første gang. Har du ikke bestemt deg for type utleie og avtaleform ennå, les først hvordan bli utleier.
Kort fortalt
- Signer kontrakten og få depositumet inn på en egen konto i leietakerens navn før innflytting.
- Depositumet kan være maks seks måneders leie, og det er du som betaler for å opprette kontoen (§ 3-5).
- Fyll ut en innflyttingsprotokoll med bilder, så har du dokumentasjon når leieforholdet slutter.
- Sett opp fast forfallsdato og KID fra første måned, så ser du raskt hvem som har betalt.
Før du starter med utleie: bolig og leie
1. Gjør boligen klar. Rydd, vask og reparer det som er i ustand. Leietakeren skal levere boligen tilbake i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slit og elde. Det du fikser nå, slipper du å diskutere ved utflytting.
2. Sett leien. Se på hva lignende boliger i området leies ut for, og regn på hva du sitter igjen med etter kostnader og skatt. Leien skal være et bestemt beløp (§ 3-1) og kan ikke være urimelig høy sammenlignet med det som vanligvis oppnås for liknende boliger (§ 4-1). Den første leien blir utgangspunktet for senere KPI-regulering, så den bør være riktig fra start. Bruk gjerne lønnsomhetskalkulatoren og skattekalkulatoren for utleie.
Leietaker og kontrakt
3. Annonser og hold visning. Oppgi leie, depositum, innflyttingsdato og avtaletype i annonsen. Da sparer du tid på søkere som ikke passer. Mer om dette i hvordan finne leietaker.
4. Vurder søkerne. Be om referanser, og vurder kredittsjekk av den du vil velge. Kredittsjekk krever saklig behov, leietakeren skal få varsel om den, og du bør be om samtykke først.
5. Signer skriftlig kontrakt. Begge parter kan kreve skriftlig avtale (§ 1-4). Kontrakten bør minst få med:
- Partene, adressen og hva som leies ut, inkludert bod, parkering og hvitevarer.
- Månedsleie, forfallsdato, kontonummer og hva som er inkludert.
- Depositum eller garanti, og beløpet.
- Varighet: tidsbestemt avtale må som hovedregel vare i minst tre år, ellers blir den tidsubestemt.
- Husregler, dyrehold og røyking, og en fravikelsesklausul for manglende betaling.
I Leasio signeres kontrakten med BankID, så du vet hvem du inngår avtale med. Du kan også ta utgangspunkt i en gratis husleiekontrakt.
Depositum og innflytting
6. Opprett depositumskonto. Kontoen skal stå i leietakerens navn, i en bank som har rett til å tilby tjenesten i Norge. Du kan velge bank så lenge det ikke er til vesentlig ulempe for leietakeren, og du dekker kostnaden med å opprette kontoen. Hvor mye du kan kreve, ser du her:
| Månedsleie | Maks depositum (6 × leie) |
|---|---|
| 8 000 kr | 48 000 kr |
| 11 000 kr | 66 000 kr |
| 15 000 kr | 90 000 kr |
7. Gå gjennom boligen sammen. Fyll ut en innflyttingsprotokoll rom for rom, med bilder, måleravlesning og antall nøkler. Begge signerer. Uten protokoll er det vanskelig å bevise hva som var skadet før leietakeren flyttet inn.
Første måned og videre
8. Sett opp fakturering og faste rutiner. Send faktura med KID før hver forfallsdato, og følg opp samme uke hvis leien ikke kommer. Purregebyret kan være maks 38 kr, og bare etter at betalingsfristen er oversittet.
Kommer ikke leien etter purring, kan du sende varsel om tvangsfravikelse. Varselet gir leietakeren 14 dagers frist til å betale (tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18). Har kontrakten en fravikelsesklausul, kan du deretter begjære fravikelse hos namsmannen uten å gå veien om domstolene. De fleste leieforhold kommer aldri dit, men det er verdt å vite at klausulen må stå i kontrakten fra start.
Noter også datoen leien ble satt i verk. Tidligst ett år etter kan du regulere den etter konsumprisindeksen, med minst én måneds skriftlig varsel (§ 4-2). Med en leie på 11 000 kr og en tenkt KPI-økning på 3 prosent blir ny leie høyst 11 330 kr.