Leier du ut en selvstendig hybelleilighet, sokkel- eller loftsleilighet i huset du selv bor i, kan en tidsbestemt avtale være på ett år i stedet for tre. Det gjelder når boligen er en lofts- eller sokkelbolig i en enebolig, eller en bolig i en tomannsbolig, og du bor i samme hus. Ellers gjelder de vanlige oppsigelsesreglene: tre måneders frist hvis ikke annet er avtalt, og du trenger en grunn etter loven.
Skillet mot et rom i din egen bolig er viktig. Har leietakeren egen inngang, eget kjøkken og bad og ikke adgang til din del av huset, gjelder ikke hybelreglene med én måneds frist.
Kort fortalt
- Tidsbestemt avtale kan være ett år for sokkel- eller loftsbolig i enebolig, eller bolig i tomannsbolig, når du bor i huset (§ 9-3).
- En avtale med kortere tid enn loven tillater, regnes som tidsubestemt.
- Oppsigelse av en tidsubestemt avtale krever grunn etter § 9-5 og må være skriftlig og begrunnet (§ 9-7).
- Utleien er skattefri hvis du selv bruker minst halvparten av huset, målt etter utleieverdi.
Hybel eller leilighet: skillet som avgjør reglene
I dagligtale brukes «hybel» om begge deler. Det loven ser på, er om det er et enkelt beboelsesrom der leietakeren har adgang til din bolig. En sokkel- eller hybelleilighet med egen inngang og eget kjøkken er ikke det, og da gjelder de vanlige reglene fullt ut.
| Rom i din bolig | Selvstendig sokkel eller hybelleilighet | |
|---|---|---|
| Leietaker har adgang til din bolig | Ja | Nei |
| Oppsigelsesfrist | Én måned | Tre måneder hvis ikke annet er avtalt |
| Du må ha grunn etter § 9-5 | Nei | Ja |
| Oppsigelsen må være skriftlig | Ja | Ja |
| Begrunnelse og opplysning om protestrett (§ 9-7) | Nei | Ja |
Leier du ut et rom der dere deler kjøkken eller bad, se regler for hybel i egen bolig.
Ett års minstetid, og når den ikke gjelder
Hovedregelen er at en tidsbestemt avtale må vare minst tre år. Unntaket på ett år gjelder bare når begge vilkårene er oppfylt:
- Boligen er en lofts- eller sokkelbolig i en enebolig, eller en bolig i en tomannsbolig.
- Du som utleier bor selv i samme hus.
Flytter du ut av huset, er ikke vilkårene lenger oppfylt, og nye tidsbestemte avtaler må da være på minst tre år. Skriver du en avtale på seks måneder, blir den tidsubestemt, og leietakeren kan bli boende til avtalen blir sagt opp etter reglene.
En gyldig tidsbestemt avtale opphører uten oppsigelse når leietiden er ute (§ 9-2). Du må skriftlig opplyse leietakeren om at avtalen ikke kan sies opp i leietiden. Gjør du ikke det, kan den sies opp underveis.
Vil du likevel ha kortere tid enn ett år, må du ha en grunn etter § 9-3: at du selv eller noen i husstanden skal bruke boligen, eller en annen saklig grunn. Leietakeren må ha fått skriftlig beskjed om grunnen senest da avtalen ble inngått. Se også tidsbestemt leiekontrakt.
Oppsigelse av sokkelleietakeren
En tidsubestemt avtale kan du bare si opp av grunnene i § 9-5: at du eller husstanden skal bruke boligen, riving eller ombygging, mislighold fra leietakeren, eller en annen saklig grunn. Oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet. Den må også opplyse om at leietakeren kan protestere skriftlig innen én måned, og at du ellers kan begjære tvangsfravikelse. Mangler noe av dette, er oppsigelsen ugyldig.
Fristen er tre måneder hvis ikke annet er avtalt, regnet fra utløpet av kalendermåneden. Sender du oppsigelsen 15. september, løper fristen fra 30. september, og leieforholdet slutter 31. desember. Protesterer leietakeren i tide, faller oppsigelsen bort med mindre du reiser søksmål innen tre måneder etter protestfristen. Mer om dette i oppsigelse av leieforhold.
Skatt når du bor i samme hus
Leier du ut en del av egen bolig, er inntekten skattefri når du selv bruker minst halvparten, målt etter utleieverdi. Det er altså ikke bare kvadratmeterne som teller, men hva de ulike delene av huset ville kostet å leie. En sokkel på 45 m² i et hus på 180 m² vil normalt ligge godt under halvparten, og da er leien skattefri uansett størrelse.
Leier du ut mer enn halvparten, for eksempel hovedetasjen mens du bor i sokkelen, er utleien skattefri bare hvis brutto leieinntekt er 20 000 kr eller mindre i året. Over grensen er hele beløpet skattepliktig. Tar du 9 000 kr i måneden, blir alle 108 000 kronene skattepliktige. Reglene gjelder inntektsåret 2026, og du kan regne på din situasjon i skattekalkulatoren.
Praktiske avtaler i et delt hus
Dere deler ofte hage, innkjørsel, vaskerom eller strømmåler. Leien skal være et bestemt beløp, men dere kan avtale at utgiftene til strøm og brensel fordeles forholdsmessig (§ 3-1). Skriv inn i kontrakten hvordan dette gjøres, hvem som måker snø og klipper plenen, og hvilke utearealer leietakeren kan bruke. Har ikke sokkelen vært brukt som bolig før, bør du også sjekke med kommunen at den er godkjent til å bo i.