En digital husleiekontrakt kan være på plass samme dag som du har valgt leietaker. Du fyller ut avtalen, kontrollerer at den følger husleieloven, sender den til signering med BankID og følger opp med depositum og innflyttingsprotokoll. Stegene under står i den rekkefølgen du trenger dem.
Er du usikker på om en digital avtale er gyldig, eller hva forskjellen fra papir er, kan du starte med oversikten om digital husleiekontrakt.
Kort fortalt
- Samle opplysningene om parter, bolig, leie og depositum før du begynner å fylle ut.
- Bestem om avtalen skal være tidsbestemt eller tidsubestemt, og sjekk minstetiden i husleieloven § 9-3.
- Alle parter signerer den samme versjonen; retter du noe etter første signatur, må alle signere på nytt.
- Depositumet skal på særskilt konto i leierens navn, og utleier betaler for å opprette kontoen.
Før du lager en digital husleiekontrakt: dette må du ha klart
- Partene: fullt navn, e-post og mobilnummer for alle leietakere og alle som står som utleiere.
- Boligen: adresse, eventuelt bolignummer, og hva som følger med: bod, parkering, hvitevarer, møbler.
- Leien: et bestemt månedsbeløp (§ 3-1), forfallsdato, hvordan det betales, og hva som inngår (strøm, internett, fellesutgifter).
- Sikkerhet: depositum, garanti eller begge. Samlet kan det ikke overstige seks måneders leie (§ 3-5 og § 3-6).
- Oppstart og varighet: innflyttingsdato og eventuelt sluttdato.
Har du ikke bestemt deg for leietaker ennå, gjør det først. Kontrakten er slutten på utvelgelsen, ikke en del av den. Sjekk betalingsevne og referanser før du sender noe til signering, se for eksempel kredittsjekk av leietaker. Det er langt enklere å si nei til en søker enn å avslutte et leieforhold som ikke fungerer.
Steg 1–3: fyll ut, kontroller og send
- Fyll ut avtalen. Bruk en mal som er laget for husleieloven, ikke en gammel kontrakt du har arvet. Se hva du bør se etter i en mal for husleiekontrakt.
- Kontroller de lovbundne punktene. En tidsbestemt avtale for en vanlig leilighet må vare minst tre år. Ett år er bare lov for sokkel- eller loftsbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig der du selv bor i huset. Er avtalen tidsbestemt, må du skriftlig opplyse at den ikke kan sies opp i leietiden (§ 9-2). Oppsigelsesfristen er tre måneder hvis dere ikke avtaler noe annet.
- Send til signering. Leietakerne får en lenke på e-post eller SMS og signerer med BankID. Avtalen er ikke ferdig før alle har signert.
Steg 4: signeringen
Hver part åpner dokumentet, leser gjennom og bekrefter med BankID. Signaturen knyttes til personen som eier BankID-en, så du trenger ikke kontrollere legitimasjon på samme måte som ved papirsignering. Når siste part har signert, får alle den ferdige filen. Les mer om detaljene i artikkelen om signering av husleiekontrakt med BankID.
Et typisk forløp kan se slik ut:
| Når | Hva skjer |
|---|---|
| Dag 1, formiddag | Du fyller ut og sender kontrakten |
| Dag 1, kveld | Leietakerne signerer med BankID |
| Dag 2–5 | Depositumskonto opprettes og leietaker betaler inn |
| Innflyttingsdagen | Dere går gjennom boligen og signerer innflyttingsprotokoll |
Steg 5: depositum og innflytting
Etter husleieloven § 3-5 skal depositumet stå på en særskilt konto i leierens navn, og ingen av dere kan disponere beløpet alene mens leieforholdet varer. Du bestemmer hvilken bank, men utleier dekker kostnaden med å opprette kontoen. Eksempel: med leie på 12 000 kr er høyeste lovlige depositum 72 000 kr. Mange velger tre måneder, altså 36 000 kr. Regn ut ditt beløp med depositumskalkulatoren.
Ikke gi fra deg nøklene før depositumet står på kontoen og kontrakten er signert. På innflyttingsdagen går dere gjennom boligen rom for rom og noterer skader og mangler i en protokoll. Den er ditt viktigste bevis når leietakeren flytter ut.
I Leasio gjøres kontrakt, BankID-signering, depositumskonto og innflyttingsprotokoll i samme løsning, slik at dokumentene ligger samlet.
Etter signering: arkiv og endringer
- Lagre den signerte filen til leieforholdet er over og depositumet er gjort opp.
- Endringer i leiebeløp, varighet eller andre vilkår avtales skriftlig og signeres av alle parter som et tillegg.
- KPI-regulering krever ingen ny kontrakt. Du sender skriftlig varsel med minst én måneds frist, tidligst ett år etter forrige leiefastsetting (§ 4-2).
- Nye leietakere i et kollektiv bør inn i avtalen med et signert tillegg eller en ny kontrakt. Ikke la noen bo i boligen uten å stå i avtalen.
Den vanligste feilen i en digital prosess er å rette på avtalen underveis. Har leietakeren signert og du oppdager en feil i leiebeløpet eller datoen, må du trekke avtalen og sende en ny versjon som alle signerer. Det tar noen minutter og gir en kontrakt uten tvil om hva som gjelder. Den nest vanligste er å glemme en av partene, typisk samboeren som også skal bo der.