Overtakelse av utleiebolig er øyeblikket leietakeren får nøklene og ansvaret for boligen går over. Gjør det i riktig rekkefølge: signert kontrakt og innbetalt depositum først, deretter befaring med protokoll, og til slutt nøkkeloverlevering. Standen boligen har denne dagen, er målestokken for hele leieforholdet.
Etter husleieloven § 5-3 skal du holde boligen i samme stand som ved overtakelsen. Ved utflytting skal leietakeren levere den tilbake i samme stand, bortsett fra vanlig slit og elde (kapittel 10). Begge pliktene måles mot samme dag.
Kort fortalt
- Ikke overlever nøkler før kontrakten er signert og depositumet står på konto.
- Standen ved overtakelse er utgangspunktet både for ditt vedlikehold og for leietakerens tilbakelevering.
- Gjennomfør befaring med protokoll, målerstand og nøkkeltelling samme dag.
- Gi leietakeren praktisk informasjon om boligen skriftlig.
Dette må være på plass før overtakelsen
- Signert leieavtale. Begge parter kan kreve skriftlig avtale (husleieloven § 1-4). Med BankID-signering er det gjort på noen minutter, uten å møtes.
- Depositum eller garanti. Depositumet kan være maks seks måneders leie og skal stå på en særskilt konto i leietakerens navn. Du dekker kostnaden med å opprette kontoen. Se regler for depositumskonto.
- Første husleie. Avtal om den skal være betalt før nøkkeloverlevering.
- Forsikring. Sjekk at bygningsforsikringen din dekker utleie, og be leietakeren tegne innboforsikring.
- Boligen klar. Rengjort, røykvarslere testet, feil du kjenner til utbedret eller notert.
I Leasio kan du signere kontrakten med BankID og opprette depositumskonto i samme flyt, slik at begge deler er klare før dagen kommer.
Tidslinje for en ryddig overtakelse
| Når | Hva |
|---|---|
| 2–3 uker før | Kontrakt signert, depositumskonto opprettet, dato og tidspunkt for overtakelse avtalt |
| Uken før | Depositum innbetalt, boligen rengjort, eventuelle småfeil utbedret |
| Overtakelsesdagen | Befaring, protokoll med bilder, målerstand, nøkkeltelling, signatur |
| Første uke | Leietakeren melder skriftlig om feil som ikke ble oppdaget på befaringen |
Den siste raden er lett å glemme. Noen feil oppdages først når man har bodd i boligen noen dager. Avtal en frist for å melde slike feil skriftlig, så kan de legges til protokollen i stedet for å bli en diskusjon om flere år.
Selve overtakelsesdagen
- Møt leietakeren i boligen, gjerne i dagslys.
- Gå gjennom rom for rom og fyll ut innflyttingsprotokollen sammen.
- Les av strømmåleren sammen og ta bilde. Leietakeren melder seg inn hos strømleverandør fra denne datoen hvis strøm ikke er inkludert.
- Tell nøkler, nøkkelbrikker og eventuelle garasjeåpnere, og skriv antallet i protokollen.
- Vis hvor stoppekranen, sikringsskapet og eventuell varmtvannsbereder er.
- Signer protokollen begge to, og gi leietakeren en kopi.
Informasjon leietakeren trenger
Gi leietakeren et kort skriv med det praktiske: søppelhenting og kildesortering, husordensregler i sameie eller borettslag, hvordan varmepumpen eller ventilasjonen brukes, hvem hen kontakter ved akutte feil, og hvordan feil skal meldes. Det sparer deg for mange telefoner de første ukene, og gjør det tydelig hvilke oppgaver som er leietakerens.
Minn også leietakeren på å melde flytting til Folkeregisteret og sette navn på postkasse og ringeklokke. Det gjør det enklere for post, bud og håndverkere – og for deg hvis du må sende skriftlige varsler.
Overtakelse av møblert bolig
Leier du ut møblert, er inventaret en del av det leietakeren overtar og skal levere tilbake. Lag en egen inventarliste med hver gjenstand, antall og tilstand, og ta bilder. Noter det som allerede er slitt, som en sofa med flekker eller et kjøkkenbord med riper. Gå gjennom listen sammen på overtakelsesdagen, og la leietakeren signere på den sammen med protokollen. Da er det enkelt å se ved utflytting om noe mangler eller er skadet utover vanlig bruk.
Når overtakelsen ikke går som planlagt
Er ikke depositumet kommet inn på konto, bør du vente med nøklene til det er ordnet. Er boligen ikke klar – for eksempel fordi forrige leietaker ikke har flyttet ut – må du gi beskjed så tidlig som mulig og avtale en ny dato skriftlig. For en fullstendig liste over alt som skal gjøres rundt innflyttingen, bruk sjekklisten for innflytting. Hvordan du beskriver tilstanden presist i protokollen, står i overtakelsesprotokoll for bolig.